2019年03月12日

不動産業者失格

地主さん案件を担当しているので、基本的に一般の方の住宅購入の相談を受けることは少ないのですが、飛び込みでお客さんが来社されて、事務所に担当者がいない際は、私がお話しを聞くことがあります。

ほとんどの方が消費増税を気にされており、「早く土地を探さないと」とおっしゃっていますが、「消費税のことだけなら焦る必要ないよ」とお伝えします。

理由としては、
・そもそも土地には消費税がかからず、消費税がかかるのは建築費にだけ。2000万円の土地に2000万円の建物を建築する場合、増税による影響は物件価格の1%に過ぎないという前提がある。
・消費税が5%から8%に上がった際は、買い控えがあった。統計をとったわけではないが感覚的に増税分以上は土地の価格が下がった。何しろ選べる物件が増えた。今回は前回よりもこの傾向は少なそうだが焦ることはない。
・消費増税時は、政府が景気悪化を避けるため、住宅の様な大きな買い物には様々な施策が準備される。(今回は、住宅ローン減税+すまい給付金で増税2%くらいが補てんされ、さらに次世代住宅ポイントがつくので増税後に購入した方がお得だという話も)
・個人から購入する住宅はそもそも消費税がかからないので関係ない。

まとめ
焦って購入する必要はない。むしろ、家庭の事情に影響がなければ少し待った方が良い。ただし、不動産はひとつしかないのでこれだと思うものがあれば購入する。

この話をすると、一部の方は満足して、物件資料さえ見ずに帰って行かれる方も見えます。

私は不動産業者失格なのかも知れません。


2019年03月05日

不動産の取引価格のあれこれ(つづき)

売買する不動産業者には2種類あり、不動産を仲介する業者と不動産を買い取る業者があります。両方やる業者もあります。
前回お話しした通り、不動産を仲介する業者が出す査定価格は価格が高ければ良いというものではありませんが、不動産を買い取る業者が出す買取価格なら単純に高い方が良いということになります。
ちなみに当社では先代の社長である会長からの意向で不動産の買い取りは行っていません。
理由としては、業者として買い取りを行うと、安く売って高く買うことが業者に利益となり、売りたいお客さんとも、買いたいお客さんとも利害関係が反対になってしまうためです。

※不動産の一括査定をするサイトがありますが、これはほぼ仲介業者なのでこのようなサイトを利用して価格だけで業者を判断するのはお勧めしません。これが買取業者の一括査定であれば単純に一番高く購入してくれる業者でお願いすれば良いと思いますが、仲介で直接第三者に売却するより安くなってしまう可能性が高いです。


2019年02月26日

不動産の取引価格のあれこれ

以前、一物四価といって不動産には取引時価以外に税額の評価等、様々な評価があるというお話しをさせて頂きましたが、不動産の取引に関する価格においてもたくさんの価格があります。

(1)査定価格 時価ではない
(2)売出価格 時価ではない
(3)取引価格 時価
(4)買取価格 時価

実務的に気をつけないといけないポイントは「査定価格は時価でない」ということです。
例えば、不動産仲介業者Aが1000万円と査定し、不動産仲介業者Bが1500万円と査定した場合、多くの方はBの業者にお願いしたいと思われると思いますが、Bの業者が優良な業者とは限りません。
前述したことから、業者によっては仕事をさせていただくために高い査定を出すところもありますが、高い価格で売り出しをするとなかなか売れないだけではなく、印象が悪くなり、本来売れたであろう価格より安くないと取引できなくなってしまう可能性もあります。
良い査定とは、市場で最も高く売れる取引価格に近い価格であり、単に高い方が良い訳ではありません。


2019年02月19日

セミナーのお礼

昨年からはじめさせて頂いた、「賃貸経営、家族の生活、円満な関係」を重視したセミナーは予想をはるかに越える反響を頂いております。

昨年4回行わせていただいたセミナーは全て50名を超えたご参加をいただき、延べ200名以上のご参加をいただきました。
今年は1月に開催したセミナーでは65名の参加、そして今月2月には東京で業者向けに会場と全国配信でのセミナーをさせていただきました。
ありがとうございました。

「本当にこんなにこんなに借金しても大丈夫だろうか?」
「相続税は安くなるみたいだけど賃貸経営を上手くやっていけられるのだろうか?」
「残した家族は仲良くし過ごしていけられるだろうか?」

こういった不安をお持ちの方が多いのだと改めて実感しております。
相続税の節税対策のみの対策をしても、このような不安は解消されず、より悪化させてしまっている対策も多く見受けられます。

相続税が少なくなるに越したことはありませんが、相続税自体は納税できる準備さえしておけばリスクではありません。
みなさんが最初に感じる上記の様な不安こそが相続の本当のリスクです。
それが相続税の節税対策をすることによって相続対策をした気になってしまいます。

「本当に大切なものは何か」そこから相続対策を始めていきましょう。


2018年11月13日

資産家通信㉛ 問題をなくすつもりで問題を作っている

相続に関して、事前に対策をしておくようにとお話ししていますが、実務上の問題として相続がいつ発生するか分からず、またその際、どのような状況になっているか分からないので細部まで決めきれないということは多々あります。現段階では跡継ぎさえも決めきれないという場合もあります。
また市場がどうなるか分からないという前提であれば、不動産活用を考える際は、なるべく柔軟な対応ができる状態にしておくことが望ましいと言えます。

しかし、こうった状況で相続対策を考えようとすると節税対策のみに走ってしまう場合が多く、これは、分割等、ややこしいこと考えなくてよく、一見、表面上はみんなにとって良い対策であると見えるためですが、分割の柔軟性をなくし、また、不動産運用の柔軟性をも失っていることが多々あります。
相続対策をしているつもりで、相続の問題を作ってしまっています。

資産家通信(3) タックスドリブン





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