2023年01月29日

2023年4月22日相続対策セミナーに向けて その3

2023年4月22日相続対策セミナーに向けて その3

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家 山本です。

ブログをご覧いただき、ありがとうございます。

2023年4月22日(土)開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

 

第3回目は不動産活用に対する考え方です。
 

不動産活用を「ほったらかしの運用」から
「考えて決断する経営・投資」という意識へ

不動産活用は資産活用と呼ばれ、ほっといても、かつての金利の高かった預貯金の様に少しずつお金を生んでくれるというイメージをお持ちの方も多いとお思います。
しかし、退去費用の家主負担の増加や、年間1%の賃料下落率等の市況の変化は、短期的には判断しにくいものですが、長期で考えた場合、大きく投資に影響を与えます。
築年の経過により賃料が下落し、支出が増加する賃貸経営においては、将来ボディブローのように収支を圧迫し、生活に影響を与えます
自覚があれば、将来の収入減や支出増に備えて、現預金を積み立てていきますが、自覚せずに準備しておかなければ、気づいた頃には生活が破たんという事態にもなりかねません
これまでの30年とこれからの30年を同じ様に考えていてはいけません。

また、そもそも「不動産活用は本質的にはすべて投資」です。
相続対策や資産活用というと投資ではないようなイメージを持たれる方も見えると思いますが投資です。
そして、地主さんは、無意識のうちにサラリーマン大家さんにならないように気をつけなくてはいけません。
これは、大きな覚悟を持たず、無意識に生活を危うくするような大きなリスクは取ってはいけないということです。
今や地主さんの中には負債比率が80%、90%を超えているような方も散見されます。
問題はその自覚がないことです。
プロの不動産投資ファンドやリートでさえ負債比率を49%以下で抑えているにもかかわらず、知らず知らずのうちにとても大きなリスクを抱えています。

この相続対策、資産運用という名目の投資の失敗、及び賃貸経営のコントロールの失敗は今後問題となってくると思います。
今年は、投資ということに関して、また、具体的な資産のコントロールの仕方に関して、もう少しセミナー等でお話させて頂ければと思います。

 

 

付言から始める相続対策セミナー

日程:2023年4月22日(土)10:00より

会場:知立市商工会館2階大ホール

  ※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、

   都合により、知立市商工会館に変更いたしました。

   お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。

お申込み等詳細はこちらをご覧ください。


2023年01月28日

2023年4月22日相続対策セミナーに向けて その2

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家 山本です。

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2023年4月22日(土)開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。
 

第2回目は相続対策よりも大切なことについてです。

「相続対策より生活対策を重視」そして「生活対策=不動産運用の安定性の確保」

そもそも相続とは「世代を超えて生活を繋げていくということ」です
相続を被相続人が亡くなるという「点」のみで考え、これを乗り切るためだけに相続税の節税に走るのは不十分であり、相続人の生活に不具合を生じさせる可能性があります。
多くの地主さんは不動産から生まれる収入の一部を生活費の足しにし、不動産から生まれる豊かさを享受しています。
つまり、地主さんにとって「生活の安定性=不動産運用の安定性」ということになります
そして、相続を乗り越えるという「点」だけでなく、相続分割後、相続人各々の方の生活が問題ないか「線」でを考えておくことをより重視すべきです。

地主さんの多くは、「いろんな不動産を持っている」ことで不動産運用を安定させていることが多いです。
例えば、借入をした賃貸物件で収入を得ながら、何かあった時のために売却できる駐車場も同時に所有するであるとか、そもそも跡継ぎ家が代々所有する大きな自宅を維持管理するためにある程度不動産収入が必要であったりもします。
これが相続によって分割されることにより、借入のある物件だけを所有してリスクを抱えてしまったり、不動産収入の減少により自宅の維持が難しくなってしまったりします。
これは相続対策で言う「納税対策」や「節税対策」とは全く関係なく、「不動産運用の問題」です。
相続を点で考えて、生きている人、資産を受け取る生きていく人の生活に悪影響を与えては本末転倒です。
相続を点で考えるのではなく線で考えなくてはいけません。
相続対策の土台は、「永続的に生活を繋げていくこと」です。
「世代を超えて不動産運用の対策を行う」ことが、「究極の相続対策と」なります。


 

付言から始める相続対策セミナー

日程:2023年4月22日(土)10:00より

会場:知立市商工会館2階大ホール

  ※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、

   都合により、知立市商工会館に変更いたしました。

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2023年01月27日

2023年4月22日相続対策セミナーに向けて その1

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家 山本です。
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2023年4月22日(土)開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第1回目は相続税の優先順位についてです。


相続対策の優先順位は、「分割・納税・節税」
相続対策と言えば、相続税の「節税対策」と思われがちですが、相続対策には、「分割対策(争続対策)」、「納税対策」、「節税対策」があり、相続対策の優先順位で言うと、「節税対策」は最後です。
相続税が節税になっても、納税できなければ失敗ですし、節税できたとしても、家族がケンカになってしまっては相続対策失敗です。
特に不動産における相続税の「節税対策」では、これを優先することにより、売却できず、納税資金及び分割調整資金を確保できなくなってしまったり、分けられなくなってしまうことで、争いの原因となってしまったりすることがあるため注意が必要です。


付言から始める相続対策セミナー
日程:2023年4月22日(土)10:00より
会場:知立市商工会館2階大ホール
  ※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、
   都合により、知立市商工会館に変更いたしました。
   お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。

お申込み等詳細はこちらをご覧ください。
 


2022年12月12日

駐車場付与率における空室率

この地域において、賃貸物件の入居率は駐車場の確保数にかなり影響を受けます。しかし、駐車場を確保することは同時に賃貸物件の収益性に影響を及ぼすため、昨今の新築提案では駐車場の台数がきちんと確保できていないものをしばしば見受けられます。十分な駐車場が確保できていない収支計画は絵に描いた餅となりうるので十分注意してください。また、お持ちの賃貸物件においては駐車場をきちんと確保するようにしましょう。

下記は、コンサルティング部門で調査した際のデータです。

賃貸住宅における駐車場付与率(1戸あたりの駐車場台数)における空室率の推移

          空室率
0.5台未満     12.24%
0.5-1.0台未満     8.19%
1.0-1.5台未満           5.64%
1.5-2.0台未満           2.82%

われわれとしては、駐車場付与率を単身なら100%、ファミリーなら150%以上をご提案しております。


2022年10月29日

テナントリテンション

この地域の賃貸物件におきましては、ここ10年、賃貸借契約の初期費用を抑えるために、礼金といものがほとんどもらえなくなり、この文化がこのまま消滅するのかと思いましたが、最近、築浅、好立地物件で少しづつ息を吹き返しているようです。大家さんにとっては入退去時の収入が少し増えるという傾向で喜ばしいことですが、昔の退去時の様に、敷金礼金をもらっていて、原状回復費用の大部分を借主さんが負担してくれて、入退去があると大家さんは収入が増えるかもみたいな状態とは程遠く、退去があればほとんどの場合、大家さんの出費はかさみます。

また、社会的ニーズは年々高まっていきます。例えば、「チャイム→インターホン→モニター付きインターホン」みたいな感じで賃貸物件の全ての設備のスタンダードがどんどん上がっていくので、既存入居者さんが退去されるとこういった設備の交換や追加にもお金がかかります。

こうした状況の中で「テナントリテンション」というものが、より効果を高めています。テナントリテンションとは日本語で「入居者保持」と言い、あまりしっくりこないかもしれませんが、これも営業手法の一つとなります。空室になってしまった部屋に何とか入居してもらおうとがんばる営業ではなく、既存の入居者の満足度を上げ、長期で住んでもらうことで、転居時の補修費を抑え、空室損を抑えることによって安定的な収益を確保します。

具体的には、外壁塗装等の定期メンテナンスをきちんと行った上で、定期清掃を増やしたり、入居中のお部屋だとしてもインターホンをモニター付きに変更したり、宅配ボックスをつけてあげたりします。

常々お話ししているように賃貸物件は、ほったらかしの「運用」で長期にわたってうまくいった時代から、適宜、適切な判断をしないと長期的にうまくいくことが難しい「経営」となりました。

所有されている賃貸物件は、確かに以前は支出を抑えることで手残りを増やせました。しかし、今は、安定的に収益を確保するために適宜投資判断が必要です。そして、その資金を準備しておくために長期運用計画が必要です。




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