資産家通信

2018年08月04日

資産家通信(19)　キャッシュフローいろいろ

実務上、収益物件のキャッシュフローといっても様々の意味で使われています。

・収益100
　→100
・収益100－修繕費・管理費10
　→90
・収益100－修繕費・管理費10－固都税7
　→83（ＮＯＩ）
・収益100－修繕費・管理費10－固都税7－資本的支出12
　→71（ＮＣＦ）
・収益100－修繕費・管理費10－固都税7－借入金返済50
　→33
・収益100－修繕費・管理費10－固都税7－資本的支出12－借入金返済50
　→21

全く違う数字のことを同じ言葉で話しているので、どの数字のことを言っているのか意識する必要があります。
ちなみに、所得税は個人によって税率は異なるので考慮されないことがほとんどです。

2018年08月04日

資産家通信(18)　賃貸物件の消費期限とキャッシュフロー

比較的多い相談に中に、建築業者さんから「そろそろ借金も完済なので、建替えどうですか」「空室も多くなって、修繕費もかさんできて大変ですよね」「相続税も節税になりますよ」と言われているが、借金もしたくないし、どうしようという相談があります。

賃貸物件の消費期限は、税法上の減価償却期間ではなく、ましてや借入期間とは全く関係ありません。借主さんが決めることです。
借り手がいる以上は、その物件には、賃貸物件としての価値があるということです。建築基準法の旧耐震等により安全性が確保できていないことなどを除けば、需要がある限り賃貸物件の寿命は続いていると考えられます。
生活に影響を及ぼすような構造部分や建物の躯体*に多額の修理が必要になってくる場合は解体も検討する必要がありますが、設備交換等の資本的支出と構造部分の経年劣化は区別して考える必要があります。

修繕費がかさんできても、借金を完済すれば手残りはかなり多くなる方がほとんどです。修繕費や空室に意識がいってしまいがちですが、最終の手残り（キャッシュフロー）を意識してください。相続税がそれほど多くない方は、そのキャッシュフローを数年貯めるだけで、節税対策しなくても納税資金が準備できます。

※躯体：建物の構造を支える骨組みのこと。