2018年09月13日

資産家通信㉖ 横から見ると四角、上から見ると丸

賃貸物件の運用を賃貸経営とした場合、建築される地主さんは社長の様なものです。社長は意思決定をし、それに伴う責任を負わなければいけません。そして、建築にしろ、建て替えにしろ、その意思決定に際し、様々な立場の人が様々な視点から助言してくれます。

不動産業者であれば売却した方が良いというかもしれませんし、金融機関さんはなるべく大きな借入をする立派な建物を建ててほしいと思うでしょうし、建築業者さんもなるべく大きくて立派な建物を建ててほしいと思うと思います。税理士さんはその建築による相続税の変化を教えてくれるでしょうが、もっとも重要であるはずの賃貸経営の助言をする人はほとんどいません。

不動産管理業者である当社の社内でも、立場の違いによって意見に偏りがあります。建築提案を行う担当者はどうしても設定賃料を高くつけたいと思いますし、物件を入居者さんに紹介する賃貸仲介の担当者は設定賃料を安めにしたいと思います。建替えに関して、物件管理の担当者は補修個所や設備交換が多くなると早く建て替えをした方が良いと思うものです。

立場の違いによって、それぞれの見解が異なることは当然で、それぞれの意見を聞くことは重要です。その中で総合的に判断する必要があります。四角だと思ていたものは実際は円柱なのかもしれません。
特定の人に判断を委ねて意思決定しても構いませんが、その責任はすべて自身が負うことになります。

参照:資産家通信(13) まともな人とまともじゃない人
https://www.smile-shisan.com/blog/v/16/

参照:資産家通信(18) 賃貸物件の消費期限とキャッシュフロー
https://www.smile-shisan.com/blog/v/22/


2018年09月11日

資産家通信㉕ 運用→経営になったことによる分割の注意点

不動産の活用は、ほったらかしにしておいても何とかなった運用という意識から、気をつけないと破産しかねない経営という意識を持つ必要が出てきたと思います。

いくつかの不動産をお持ちの地主さんは、複数の物件で不動産経営のバランスを取られている方が多いです。儲からない物件を儲かる物件で補てんしていたり、借金がある物件の保険として、売却しやすい物件を所有されていたり。

こうなると分割は更にややこしくなります。単体の物件が赤字であったり、それだけではリスクが高すぎる場合は、単体で相続させる訳にはいきません。その不動産がある程度の価格ですぐに売却できるのであれば良いのですが、不動産の場合はすぐに売却できない場合も多々あります。

通常の地主さんの相続では、資産額の割合は考慮されますが、相続後のキャッシュフローや賃貸経営の健全性を考慮することはあまりありません。

わたくし、財産分析というものをやっておりまして、それをやって頂ければ、相続後のキャッシュフローや賃貸経営の健全性を把握することができます。(有料)

財産分析
https://www.smile-shisan.com/zaisan/


2018年09月10日

資産家通信㉔ 賃貸or持ち家

賃貸の方が良いのか、持ち家の方が良いのかという話は良くありますが、不確定要素が多く、個別格差も大きいので、一概にはどっちが良いとは言えません。また、このような話になると、売るつもりはないから関係ないとおっしゃる方も見えますが、少し私の見解をお伝えしたいと思います。

日本国内の建物は、一度住むと価格が下がり、築年数の経過と共にどんどん価格が下がっていきます。近年では行政が中古住宅の価格を維持しよう動いてくれていますが、日本では新築志向が強く、一部のマンション以外の住宅の価格は築年数と共に下落していきます。ちなみにアメリカでは建物価格はあまり下がらず、買った値段くらいで売却出来たり、買った値段より高く売れたりすることもあります。

次に、賃貸の賃料は経費であり、住宅ローンの支払いは負債であることをきちんと認識する必要があります。賃料の支払いは使った分の利用権の支払いで、住宅ローンは借りたお金を払い続けなければいけません。賃貸であれば、家族の数の変化、収入の変化、勤務地の変化、住環境等に合わせて、その時に合った物件を借りることができますが、住宅ローンは一度借りるとどんな変化があったとしても返済し続けなくてはいけません。万が一返済が困難になり、売却する場合は、物件の価格が下がっているので売却しても借金だけが残ってしまう可能性があります。

上記のことから、ありきたりな結論ですが、住宅ローンを借りるとしても、一生に一度の買い物だからと無理はせず、余裕のある返済計画で購入できる住宅にしましょう。

夢のマイホームだという気持ちも分かりますが、住宅ローンのために家族で過ごす時間を減らさなくてはいけなくなるようでは本末転倒な気がします。
建物というモノだけに夢を見出すのではなく、家族と過ごす時間にこそ夢を見出す必要があるのではないかと思います。

※新築で購入する場合、収益価格から経済合理的に考えると、ほとんどの物件は賃貸の方が有利ですが、地方で特に戸建の場合、購入する戸建と同等の賃貸物件はほとんどないため、これも賃貸の方が良いのか、持ち家の方が良いのかという論争を複雑にしています。

追記
購入する物件と同等の賃貸物件がない以上、クオリティオブライフと言われるような人生の質を向上させるためには住宅の購入が必要な場合もあると思います。購入物件だからこそある設備や構造、子どもさんがいらっしゃる場合の音の問題等。
ただし、資産価値が棄損されるという前提があるのなら購入物件も賃貸物件同様に対価を払っているという認識を持ち、その利用権や質に対して高すぎないかは検討する必要があります。


2018年09月09日

資産家通信㉓ 時代の変化に伴う不動産の考え方の違い

不動産が金融資産化していると言われて久しいですが、地方にいるとあまり実感できません。しかし、都心部の収益物件なんかはほぼ金融資産です。不動産も金融資産を判断するような視点を持つ必要があります。特に不動産は、金融資産の様に常に価格が目で見てわかるものではなく、価格の推移も緩やかななので上昇局面なのか、下落局面なのかを見落としてしまいがちです。

(1)賃料地価上昇→買った方が良い。売らない方が良い。借りるより買った方が得な場合が多い。
(2)賃料地価据置→どっちでもいい。
(3)賃料地価下落→売った方が良い。買わない方が良い。買うより借りた方が得な場合が多い。

不動産はずっと持っていた方が良いと言われる方がみえますが、それは持っているだけで資産額が膨れ上がっていった(1)の場合だけです。(1)の時代で生きてきた方は(3)を想像することも難しいかもしれませんが、(3)で使ってもない土地があるなら売った方が良いです。
また、(1)の時代は価格が高いだけでなく、売りやすいですが、(3)の時代は価格が低いだけではなく売りにくいです。今でも売れない不動産は山の様にあります。相続税評価上ではどんな不動産も資産となりますが、活用もできず、売ることも出来ない不動産は税金や手間がかかるので資産ではなく、負債です。

過去10年で見ると、リーマンショック以降は(1)でした。しかし、長期的な視点で見ると日本の土地は(2)→(3)へ移行していくのではないかと考えています。二極とも言われますし、もちろん将来のことは分かりませんが、時代の状況に応じて、対応が真逆になるということは覚えておかないといけません。


2018年09月08日

資産家通信㉒ たて〇・よこ×

相続において、たての関係は揉めにくいが、よこの関係は揉めやすいと言われます。これは、とーちゃんが亡くなった時に、かーちゃんが生きていれば、法定相続人が、かーちゃんと子どもでたての関係なので、かーちゃんが調整役となって遺産分割協議がまとまりやすいが、かーちゃんが亡くなった時は、兄弟だけで対等な関係になるで、ぶつかりやすく、揉めやすいことから言われています。

現代において、社会は平等を良しとしてきましたし、多くの方は兄弟姉妹を平等に育ててきたと思います。これは相続においては揉めてしまう原因となります。たての関係の親の最後の役割として、こどもが揉めない様に道筋を示しておきましょう。





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