資産家通信

2024年03月16日

資産コンサルとは？

5年ほど前に、「資産コンサルティング部門」を立ち上げさせていただき、「山本の資産家通信」と銘打って情報発信させていただいております。

不動産業者なのに、なぜ不動産コンサルティングでないのか。そもそも資産コンサルティングとは何なのか。説明するのに分かりやすい案件がございましたのでご紹介します。個人の特定を防ぐため、また、分かりやすくするために一部情報を変更しております。

あるアパートオーナー様が、自分が亡くなった後、子どもさんの生活資金を確保するために、古くなったアパートの建替えを検討したいとご相談いただきました。不動産管理会社としてはありがたいお話でしたが、よくよくお話を聞いたうえで、私は別のご提案をしました。

理由としては、アパート建築は必ずしも生活資金の確保を約束するわけではないからです。アパート建築にはその後の「経営」が伴います。借入を返済しながら運用するには、不動産の運用判断の煩雑さ、収入の不確定さ、そして、基本的には経過年数が経るにつれ問題が増え、手残りが減少するものです。

このようなリスクを減らせないかと考え、代替え案として、下記の様な生命保険をご提案しました。自己資金、もしくは建替え予定地の売却資金により、一括加入をします。

・契約者　：親

・被保険者：親

・受取人　：子

・保険料　：一括３０００万円

・保険金　：親死亡後、子が亡くなるまで毎月１５万円(年１８０万円)

　　　　　　20年保証があり、仮に子が早くなくなってしまっても、その相続人に

20年間は保険金の支払いが行われる。トータルで180万円×20年

＝3600万円の受け取り予定です。

この保険はドル建て債権で設計されているため、上記の様な好条件での契約が可能となりました。円建ての保険ではこのような条件は出ません。もちろんドル建てなので為替リスクがあります。ただし、お客様ご要望が「生活の確保」ということは、生活を確保するための物品やサービス購入するための「購買力」の確保と言えます。ご子息の年金が月額10万円の予定です。円高になれば円換算での保険金は少なくなりますが、円が強いということは円での購買力があるということなので円建てのフローである年金が購買力のリスクヘッジとなります。逆に、円安になれば円の購買力は弱くなりますが、円換算での保険金は多くもらえるということになります。

また、運用期間を最大化(今が一番若いので今保険契約)し、保険の条件を最大化するために一括で保険料を支払いましたが、保険金を受け取る際は、分割で受け取る予定です。これは投資の最適解のひとつである積立を、保険金を受け取るという出口でやるという設計です。こうすることで20年、30年の間に円安だったり、円高だったりの変動はあるものの均されて為替リスクは平均化されます。

保険金と年金の合計20万円～25万円程度あれば、仮に施設に入所することになったとしても経済的な問題はクリアできる予定です。賃貸物件の賃料では生涯にわたってこのような安定したキャッシュフローを確保することはできません。

資産コンサルティングとは将来の株価や為替の予想をするのではありません。投資運用の理論上の最適解や市場平均のリターンは把握していますが、市場平均を大きく上回る儲け方は分かりません。どの様な経済状況になろうとも、どちらに転んでも、大丈夫なように資産状況を調整します。

多くのお客様は問題に対する対策についての選択肢を把握されていません。それどころか何が問題かを把握できていないお客様が多いのが実情です。まず、漠然とした不安等をお話ししていただき、問題を具体化し、明確にします。次に、それに対する対策を不動産のみに囚われない選択肢をご提案したいと考えております。これが「不動産」コンサルティングではなく、「資産」コンサルティングとさせていただいております所以です。

もちろんこのような対応は、不動産業者だけでは難しい場合もあるので、他業種、他士業の方に協力していただくことも多いです。

当社の資産コンサルティング部門を窓口にご相談いただくことで、地主様にとって、業種を超えてワンストップで最大限のサービスをさせていただくことを目指しています

タグ
　不動産　投資　運用　相続

2023年12月08日

地主さんの平等分割の問題点(2)

前回のブログの続きとなりますが、地主さんの平等分割の問題点として、「今の生活が維持できるかどうか」ということがキーワードとなります。

今の生活が脅かされそうになれば抵抗するのは当然です。これは地主さんに限った話ではありません。

たとえば実家に長男が同居、次男は別で世帯をかまえており、親に資産が自宅2000万円、現預金200万円で親の相続が発生し、60-70歳で親の財産を兄弟が相続することになったとしまし、次男が法定相続分の半分を主張したとしましょう。

次男の主張は法律にのっとった正当なものです。実家を長男に譲れば、仮に現預金をすべて相続したとしても、1/10の資産しかありません。

ただし、次男の主張通りに遺産分割すれば、長男は住んでいる自宅を出ていかなくなってしまうため（今の生活が維持できなくなるため）争いとなってしまいます。

つまりこれは資産額の分割という単純な数字の問題ではなく、不動産と生活が維持できるかという問題が入り組んだ問題となっているのです。

地主さんの相続はこれの資産規模が拡大し、先祖伝来の大きな自宅や土地を維持するための「資産税（固定資産税）」支払い、不動産経営等が絡み、さらに複雑化しています。

先ほど同様、問題を複雑化させている要因は、「不動産の問題」と「生活維持の問題」です。

そのため対策として以下のようなものがあります。

金融資産割合を増やす

地主さん中には資産の八割九割が地元不動産だという方が見えます。金融資産比率が多いほど遺産分割では柔軟性が高まります。また、今後地主さんには、金融資産をきちんと確保すべき理由が3つあります。一つ目は相続税納税資金です。一昔前は相続後に土地を売却し、納税するといったことも多かったのですが、現在では相続後の売却による減税幅も縮小してしまいましたし、何よりいつ、いくらで売却できるか分からないという不確定要素を考えるとできるだけ現金で納税できる準備をしておく方が良いです。二つ目は資本的支出です。賃貸物件の設備等の交換費用は築20年以降に急激にかかりだすので積み立てておき、物件と共に相続させる必要があります。そして三つ目が分割資金です。跡継ぎ以外への相続はできれば現金で調整できると相続がスムーズにいきます。この金額は一昔前に比べて多く必要になってきています。

遺産分割後の各々の不動産運用の健全性

自宅を含めて、不動産全体が維持していけられるか、また、今後、維持し続けられるかというポイントを相続後の各相続人の資産で確認します。これが「今の生活が維持できるかどうか」というポイントとなる訳ですが、相続評価では不動産運用の健全性は把握できないため注意が必要です。

野村開発、資産コンサル部門では相続前、相続後の不動産運用の健全性の確認のお手伝いもさせていただいております。お気軽にお声がけください。

2023年11月02日

地主さんの平等分割の問題点(1)

借入を伴った不動産運用は事業の性質が強くなるので、安定性を確保するためには一定以上の規模が必要となります。

たとえば、借入のあるアパートを所有している場合、大規模修繕の備えて一定の現金を持っておく必要がありますし、相続や不足に事態に備えて、駐車場等の売却できる不動産も所有しておく必要があります。こういった資産の多様性や資産規模を保つことが運用の安定性を確保するために必要です。

かつての地主さんの相続は、家督相続が基本でした。ざっくり言うと先祖代々、長男に財産を丸ごと受け渡していくということが一般的でした。それが今では平等分割である法定相続分という認識が広まり、跡継ぎ家系以外への分割割合が増えてきました。

これは価値観が変化してきたことによるものです。かつては「家族の名誉や伝統を守る」といった価値観が強かった地主家でも、現代では「個人の幸福や自由を重んじる」といった価値観が主流となってきました。相続においても「跡継ぎ家系だけでなく、他の家族も平等に資産を受け継いでいくべきだ」という考え方が増えてきました。

この価値観の変化自体の良し悪しは別として、実務をしている観点から言うと、相続による資産の分散は、本家の運用の安定性＝生活の安定性の問題と常に対立構造が発生するため、この点に関して非常に注意深く考慮する必要があります。

相続により本家が破綻するというのはこれが起因していることがあります。本家のみならず、本家以外でもリスクの偏った資産を相続するとこれが原因で破綻してしまう場合があります。

一番の問題点としては、相続の際、相続税を納税するための相続評価をベースとした評価基準では、この問題は浮き彫りにならないということです。相続税計算では、資産割合を把握することはできますが、各相続人が相続する資産の運用の健全性は評価できません。

セミナーでは、相続対策の優先順位として、(1)分割、(2)納税、(3)節税とお話ししており、分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としておりますが、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

次回は、実務的な対策をご紹介したいと思います。

2023年08月07日

地主さんの自宅売却(1)

地主さんにとって先祖伝来の土地を売却する、それはとても大変なことです。一昔前はそれを口に出すことさえタブーとされていました。ましてや先祖伝来住み続けてきた自宅を売却するということは物凄くエネルギーが必要な決断です。決断される方は、みなさん聡明で、過去に感謝しつつも、未来に目を向けられており、尊重されるべき決断だと考えています。

近年、このようなご相談や決断をされる方が増えてきましたので、この点に関してお話ししたいと思います。

時代とともに価値は変わっていきます。セミナーでよくお話ししていることで、かつて先祖伝来の田んぼを売ってしまう人のことを「田分け者」と言いました。それは一時的なお金を得るために、生活の生業であった田んぼを売ってしまうことで今後の生活が成り立たたなくなる可能性が出てくるためです。時代は流れ、農業を生活の生業としなくなった地主さんのご自宅はかつて農業用倉庫等があった時と同じように大きいままです。大きな敷地は固定資産税の支払いや維持管理が大変ですが、農地等であった別の土地の運用で賄ってきました。ただし、今では相続税の支払いや遺産分割等による資産の分散で跡継ぎに残す収入を生む不動産が減ってきており、大きな自宅を維持するには、サラリーマンでは大きな負担となってしまいます。

実際、税制面に関して、土地の面積が大きくなればなるほど、維持していく面でも、相続で受け渡す面でも、割高になってしまうのです。

不動産を維持していく面の固定資産税は、ざっくり言うと、約60坪を超えると単価が倍になってしまいます。

次世代へ受け渡す面での相続税の自宅敷地の評価は、諸条件はありますが、△80％の20％となります。これも100坪を超えた場合は適用がありません。

つまり、税制では単純に面積で判断して、60坪、100坪を超える自宅敷地を持っている人はお金持ちなので税の軽減はしなくて良いという判断なのです。

それでは、時代にそぐわなくなってきた大きな自宅敷地を一部売却しようということになりますが、ここで税金以上に注意すべき、不動産の特質があります。この点に関しては、次回お話しさせていただきたいと思います。

2023年04月15日

受け継いだ資産額以上のものを次世代に残すことはできるのか

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家山本です。
ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

　私は常々、相続対策の優先順位として「節税の優先順位は低い」とお話ししております。これだけ聞くと、資産に応じて納税し、相続のたびに先祖伝来の資産が減少していくのは仕方ないという方針でコンサルティングをしていると思われるかもしれません。実は全くそうではなく、相続対策として「受け継いだ資産額以上のものを相続税納税後に次世代に残せるか」ということも非常に重要視しております。

そのうえで、資産を残すという観点から考えても、相続税の節税の優先順位は低いと考えているということです。

それでは、「受け継いだ資産額以上のものを次世代に残す」ために、私が何を重要視して、何を評価基準としているかというと、「ROA」という指標です。

「ROA」とは「総資産利益率」のことです。これは専門家により定義の仕方が異なり、また株式指標の定義とも異なりますが、私が地主さんのコンサルティングで利用する際の定義は、分子に「税引き前収支」、分母に「相続税評価額」として利益率を測っています。

たとえば、相続税評価１億円を受け継いでおり、１０年後の相続、相続税率２０％と仮定してA：ROA１％（１億円×１％＝１００万円/年）とB：ROA１０％（１億円×１０％＝１０００万円/年）を比較してみましょう。利回り１０％は非現実的な仮定ですが、ROA１０％の物件はザラにあります。

A：ROA １％の不動産　　１億円＋（１００万円×１０年）＝１億１０００万円

　　　　△相続税(１億１０００万円×２０％）２２００万円→「８８００万円」

B：ROA１０％の不動産　　１億円＋（１０００万円×１０年）＝２億円

　　　　 △相続税(２億円　　　 ×２０％）４０００万円　→「１６０００万円」

　Aの場合、１０年後に相続が発生すると、それまでの収益を一切使わなくとも、次世代に同じ１億円として引き継ぐためには、さらに１２００万円捻出しなければいけません。これでは何のために資産を維持していたのか分からず、自分たちが使ったわけでもないのにもかかわらず、相続のたびに資産を縮小させていくことになります。これが地主さんの財産が「三代の相続で財産は無くなる」と言われる一因です。

ここで着目すべきはより多くの資産を次世代に残すことができるBの方が相続税をよりたくさん払っているという点で、「受け継いだ資産額以上のものを次世代に残す」ためにも、節税の優先順位は低いとお話ししている理由です。

さらに実務としてこれが問題なのは、Aのような物件やAのような状態は問題が顕在化されず、放置されがちであるということです。

不動産を、「富」動産、「負」動産、「浮」動産と分けて考えることがあります。

「富」動産、「負」動産はとても分かりやすいですね。

富動産：潤沢な収入が入り生活を豊かにしてくれる不動産(ROAが高い)

負動産：固定資産税や草刈り等の出費がかさみ、運用も売却も困難な不動産

ということで、問題が明らかなので、何か対策を講ずべき対象と認識しやすい不動産です。

問題は「浮」動産です。一部のROAが低い駐車場等のように、所有している時点では問題が顕在化されず、相続まで考えた線で考えなければ問題が浮き彫りにならないため、そのまま放置されてしまいがちです。

もちろん相続対策として考えた場合、資産全体のROAを上げていく必要があります。この場合、ROAの高い資産を増やしていくというアプローチより、重要なことは、「負」動産、「浮」動産の売却や資産の組み替え、適正化を優先的に考えます。

たとえば、自宅はROAがマイナスとなります。特に地主さんは２００から３００坪以上の自宅敷地であることがあります。資産全体のROAを考えた場合、自宅からの支出の問題よりも、ROAの定義上、分母となる資産(この場合相続税評価額というより時価)の有効利用できていないということに問題があり、これもROA観点上相続対策の大きな問題であり、顕在化されにくい問題のひとつです。

もちろん自宅は住まいなので、人生の質を考慮する必要があり、ROAだけを考えてどの様にするかを決めることはできませんが、必要以上に大きい自宅敷地である場合は、長期の家族計画として、どの様に適正化していくかを検討しておく必要があります。大きすぎる自宅は相続対策上も、維持していくという観点からみても大きな負担となります。

資産を色分けして整理しましょうと何度も繰り返しお伝えしている理由は、上記の考えの出発点となるからです。

それでは資産全体のROAをいかに上げるかを評価基準として、突っ走れば良いのかというとここには大きな落とし穴があります。相続対策より重視すべきこととお伝えしている「生活」を破綻させてしまう可能性があります。ROAを追及していくにあたり、何に注意していくべきか、何を追加指標とすべきかについては、今回のセミナーでお話しさせていただければと思います。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
セミナーのご参加、お待ちしております。
ご質問や個別相談も無料で承ります。
お気軽にご連絡ください。
野村開発株式会社山本令祐

付言から始める相続対策セミナー
日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より
会場：知立市商工会館２階大ホール
※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、
都合により、知立市商工会館に変更いたしました。
お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。
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