2024年03月16日

資産コンサルとは？

資産コンサルとは？

 

5年ほど前に、「資産コンサルティング部門」を立ち上げさせていただき、「山本の資産家通信」と銘打って情報発信させていただいております。

不動産業者なのに、なぜ不動産コンサルティングでないのか。そもそも資産コンサルティングとは何なのか。説明するのに分かりやすい案件がございましたのでご紹介します。個人の特定を防ぐため、また、分かりやすくするために一部情報を変更しております。

 

あるアパートオーナー様が、自分が亡くなった後、子どもさんの生活資金を確保するために、古くなったアパートの建替えを検討したいとご相談いただきました。不動産管理会社としてはありがたいお話でしたが、よくよくお話を聞いたうえで、私は別のご提案をしました。

理由としては、アパート建築は必ずしも生活資金の確保を約束するわけではないからです。アパート建築にはその後の「経営」が伴います。借入を返済しながら運用するには、不動産の運用判断の煩雑さ、収入の不確定さ、そして、基本的には経過年数が経るにつれ問題が増え、手残りが減少するものです。

このようなリスクを減らせないかと考え、代替え案として、下記の様な生命保険をご提案しました。自己資金、もしくは建替え予定地の売却資金により、一括加入をします。

 

・契約者　：親

・被保険者：親

・受取人　：子

・保険料　：一括３０００万円

・保険金　：親死亡後、子が亡くなるまで毎月１５万円(年１８０万円)

　　　　　　20年保証があり、仮に子が早くなくなってしまっても、その相続人に

20年間は保険金の支払いが行われる。トータルで180万円×20年

＝3600万円の受け取り予定です。

 

この保険はドル建て債権で設計されているため、上記の様な好条件での契約が可能となりました。円建ての保険ではこのような条件は出ません。もちろんドル建てなので為替リスクがあります。ただし、お客様ご要望が「生活の確保」ということは、生活を確保するための物品やサービス購入するための「購買力」の確保と言えます。ご子息の年金が月額10万円の予定です。円高になれば円換算での保険金は少なくなりますが、円が強いということは円での購買力があるということなので円建てのフローである年金が購買力のリスクヘッジとなります。逆に、円安になれば円の購買力は弱くなりますが、円換算での保険金は多くもらえるということになります。

 

また、運用期間を最大化(今が一番若いので今保険契約)し、保険の条件を最大化するために一括で保険料を支払いましたが、保険金を受け取る際は、分割で受け取る予定です。これは投資の最適解のひとつである積立を、保険金を受け取るという出口でやるという設計です。こうすることで20年、30年の間に円安だったり、円高だったりの変動はあるものの均されて為替リスクは平均化されます。

 

保険金と年金の合計20万円～25万円程度あれば、仮に施設に入所することになったとしても経済的な問題はクリアできる予定です。賃貸物件の賃料では生涯にわたってこのような安定したキャッシュフローを確保することはできません。

 

資産コンサルティングとは将来の株価や為替の予想をするのではありません。投資運用の理論上の最適解や市場平均のリターンは把握していますが、市場平均を大きく上回る儲け方は分かりません。どの様な経済状況になろうとも、どちらに転んでも、大丈夫なように資産状況を調整します。

 

多くのお客様は問題に対する対策についての選択肢を把握されていません。それどころか何が問題かを把握できていないお客様が多いのが実情です。まず、漠然とした不安等をお話ししていただき、問題を具体化し、明確にします。次に、それに対する対策を不動産のみに囚われない選択肢をご提案したいと考えております。これが「不動産」コンサルティングではなく、「資産」コンサルティングとさせていただいております所以です。

 

もちろんこのような対応は、不動産業者だけでは難しい場合もあるので、他業種、他士業の方に協力していただくことも多いです。

 

当社の資産コンサルティング部門を窓口にご相談いただくことで、地主様にとって、業種を超えてワンストップで最大限のサービスをさせていただくことを目指しています

 

 

2023年04月15日

受け継いだ資産額以上のものを次世代に残すことはできるのか

受け継いだ資産額以上のものを次世代に残すことはできるのか こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家 山本です。
ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。
 

　私は常々、相続対策の優先順位として「節税の優先順位は低い」とお話ししております。これだけ聞くと、資産に応じて納税し、相続のたびに先祖伝来の資産が減少していくのは仕方ないという方針でコンサルティングをしていると思われるかもしれません。実は全くそうではなく、相続対策として「受け継いだ資産額以上のものを相続税納税後に次世代に残せるか」ということも非常に重要視しております。

そのうえで、資産を残すという観点から考えても、相続税の節税の優先順位は低いと考えているということです。

それでは、「受け継いだ資産額以上のものを次世代に残す」ために、私が何を重要視して、何を評価基準としているかというと、「ROA」という指標です。

「ROA」とは「総資産利益率」のことです。これは専門家により定義の仕方が異なり、また株式指標の定義とも異なりますが、私が地主さんのコンサルティングで利用する際の定義は、分子に「税引き前収支」、分母に「相続税評価額」として利益率を測っています。

  たとえば、相続税評価１億円を受け継いでおり、１０年後の相続、相続税率２０％と仮定してA：ROA１％（１億円×１％＝１００万円/年）とB：ROA１０％（１億円×１０％＝１０００万円/年）を比較してみましょう。利回り１０％は非現実的な仮定ですが、ROA１０％の物件はザラにあります。

A：ROA １％の不動産　　１億円＋（１００万円×１０年）＝１億１０００万円

　 　　　△相続税(１億１０００万円×２０％）２２００万円→「８８００万円」

B：ROA１０％の不動産　　１億円＋（１０００万円×１０年）＝２億円

　　　　 △相続税(２億円　　　 ×２０％）４０００万円　→「１６０００万円」

　Aの場合、１０年後に相続が発生すると、それまでの収益を一切使わなくとも、次世代に同じ１億円として引き継ぐためには、さらに１２００万円捻出しなければいけません。これでは何のために資産を維持していたのか分からず、自分たちが使ったわけでもないのにもかかわらず、相続のたびに資産を縮小させていくことになります。これが地主さんの財産が「三代の相続で財産は無くなる」と言われる一因です。

ここで着目すべきはより多くの資産を次世代に残すことができるBの方が相続税をよりたくさん払っているという点で、「受け継いだ資産額以上のものを次世代に残す」ためにも、節税の優先順位は低いとお話ししている理由です。

さらに実務としてこれが問題なのは、Aのような物件やAのような状態は問題が顕在化されず、放置されがちであるということです。

 

不動産を、「富」動産、「負」動産、「浮」動産と分けて考えることがあります。

「富」動産、「負」動産はとても分かりやすいですね。

富動産：潤沢な収入が入り生活を豊かにしてくれる不動産(ROAが高い)

負動産：固定資産税や草刈り等の出費がかさみ、運用も売却も困難な不動産

ということで、問題が明らかなので、何か対策を講ずべき対象と認識しやすい不動産です。

問題は「浮」動産です。一部のROAが低い駐車場等のように、所有している時点では問題が顕在化されず、相続まで考えた線で考えなければ問題が浮き彫りにならないため、そのまま放置されてしまいがちです。

もちろん相続対策として考えた場合、資産全体のROAを上げていく必要があります。この場合、ROAの高い資産を増やしていくというアプローチより、重要なことは、「負」動産、「浮」動産の売却や資産の組み替え、適正化を優先的に考えます。

たとえば、自宅はROAがマイナスとなります。特に地主さんは２００から３００坪以上の自宅敷地であることがあります。資産全体のROAを考えた場合、自宅からの支出の問題よりも、ROAの定義上、分母となる資産(この場合相続税評価額というより時価)の有効利用できていないということに問題があり、これもROA観点上相続対策の大きな問題であり、顕在化されにくい問題のひとつです。

もちろん自宅は住まいなので、人生の質を考慮する必要があり、ROAだけを考えてどの様にするかを決めることはできませんが、必要以上に大きい自宅敷地である場合は、長期の家族計画として、どの様に適正化していくかを検討しておく必要があります。大きすぎる自宅は相続対策上も、維持していくという観点からみても大きな負担となります。

資産を色分けして整理しましょうと何度も繰り返しお伝えしている理由は、上記の考えの出発点となるからです。

それでは資産全体のROAをいかに上げるかを評価基準として、突っ走れば良いのかというとここには大きな落とし穴があります。相続対策より重視すべきこととお伝えしている「生活」を破綻させてしまう可能性があります。ROAを追及していくにあたり、何に注意していくべきか、何を追加指標とすべきかについては、今回のセミナーでお話しさせていただければと思います。


最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
セミナーのご参加、お待ちしております。
ご質問や個別相談も無料で承ります。
お気軽にご連絡ください。
野村開発株式会社 山本令祐

付言から始める相続対策セミナー
日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より
会場：知立市商工会館２階大ホール
※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、
都合により、知立市商工会館に変更いたしました。
お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。
お申込み等詳細はこちらをご覧ください。

2023年02月14日

2023税制改正の暦年贈与に関しての実務的見解

2023税制改正の暦年贈与に関しての実務的見解 こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家 山本です。
ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

まず現行の暦年贈与の概要をまとめると、
（１）１１０万円まで贈与税がかからない
（２）ただし、「相続３年以内」の贈与は相続財産として加算される
（３）ただし、「相続などにより財産を取得しない人への贈与は加算されない」

今回改正予定は、（２）の「相続３年以内」が「相続７年以内」に改正される予定です。（１）はみなさんよくご存じで、１１０万円の贈与をしていると良くお聞きします。また、３年間生きてられるか分からないから贈与しないというお話も聞きます。これが7年となるとさらに使い勝手が悪くなりそうです。ただし、現行の税法でもある（３）の「相続などにより財産を取得しない人への贈与は加算されない」ということをご存じでない方も多いようです。つまり、相続人である子への３年以内の贈与（今後７年以内）は相続財産へ加算されますが、相続人ではない孫やお嫁さんへの贈与は相続財産へ加算されないということです。

たとえば、昨今、大学費用を奨学金で借りて返済が大変だという話をよく耳にします。80歳の方の相続対策として、５０歳の子、２０歳の孫がいる方を想定した場合、お孫さんの大学費用を負担してあげるという考えはどうでしょうか？この場合、暦年課税としてお孫さんに資金を贈与しても相続財産として加算されません。もっと言うと教育費を実費で負担した場合、通常必要と認められる生活費や教育費については基本的に贈与税自体が非課税です。

逆に、大きな資産を渡すことで人を不幸せにしてしまうこともあります。よくあるのが若いうちに資産を得たことで散財してしまったり、働かなくなってしまったりというものです。相続対策の世界ではこういったモラルハザードがたびたび話題となります。

先祖伝来の資産を、どの様な形で、どのタイミング、誰に渡すと、その人にとって価値があるか、承継していけられるかということを考え、方向性を決めることは、相続税の節税や不動産の最有効利用の追求より大事なことです。

前述した大学費用を負担するために、先祖伝来の土地を売却するというのはどうでしょうか？これには賛否両論あると思います。そして正解はありません。各々の家族で答えを出すしかないわけです。そして、家族全員が満足できる答えを出すことも、完全にベストだと言える答えを出すこともできないでしょう。この判断が先祖、子々孫々を考えてベターなのではないかという答えを探し、判断する。これが相続対策です。税金対策や不動産の活用はこの答えを実現させるための補助でしかありません。

この答えを探すきっかけとして、「付言から始める相続対策セミナー」を始めさせていただきました。付言とは遺言に付け足す気持ちのことです。

贈与に関して、補足すると、「暦年課税」と「相続時精算課税」は選択制です。今までは「相続時精算課税」に相続税の節税メリットがほぼ無かったため選択されることがあまりありませんでしたが、今回の改正でかなり使い勝手が良くなります。このあたりのお話は、４月２２日開催予定のセミナーで共同講師をしていただく税理士法人スマッシュ経営の石井先生からお話しいただけると思いますのでぜひご参加ください。


最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
セミナーのご参加、お待ちしております。
ご質問や個別相談も無料で承ります。
お気軽にご連絡ください。
野村開発株式会社 山本令祐

付言から始める相続対策セミナー
日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より
会場：知立市商工会館２階大ホール
※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、
都合により、知立市商工会館に変更いたしました。
お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。
お申込み等詳細はこちらをご覧ください。

2023年02月03日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その７

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その７ こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家 山本です。
ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第７回目の今回が最後です。

セミナーの目的
私自身、相続で大変な思いをし、不動産を学ぶ必要性を感じ、縁を頂いて野村開発に入社させていただきました。
入社まもなく、リーマンショックがあり、不動産市況は厳しい状況になりました。
不動産という資産をお持ちの地主さんが不動産によって大変な思いをされているのを目の当たりにしました。
相続案件に携わらせていただく様になると不動産によって問題や争いが発生する場面を幾度となく目の当たりにしました。
同時に、この業界で経験を積むことにより、不動産にはものすごくポテンシャルがあり、うまく扱うことで人を、家族を経済的に豊かに、また、心も豊かにすることができるものだと学びました。
不動産は宝物にも問題の種にもなります。
その違いを生むのは地主さん自身がコントロールする力をもっているかどうかです。
セミナーに参加していただくことでその一助になれるように願っています。


最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
セミナーのご参加、お待ちしております。
ご質問や個別相談も無料で承ります。
お気軽にご連絡ください。
　　　　　　　　　　　野村開発株式会社　　山本令祐

付言から始める相続対策セミナー
日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より
会場：知立市商工会館２階大ホール
※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、
都合により、知立市商工会館に変更いたしました。
お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。
お申込み等詳細はこちらをご覧ください。

2023年02月02日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その６

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その６

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家　山本です。

ブログをご覧いただき、ありがとうございます。

２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第６回目はオーナーの現金が必要な理由です。
 

現代の地主さんの相続対策において多くの現金が必要なってきた理由

昨今、地主さんの相続をうまく行うためには一昔前に比べて、下記３つの理由により現金がたくさん必要になってきました。資産における不動産比率が大きい地主さんは特に注意が必要です。

相続税（納税資金）

かつてはこの資金だけどうにかすれば良いという考えでした。
しかし、相続の際、土地を売却して納税しようと考えている地主さんは注意が必要です。
その様な土地は大きい場合が多く、価格と流動性が市況にかなり影響を受けます。
２０１４年までであればそれを考慮しても税金面でメリットがありましたが現在の税法を考慮するとタイミングが読めない相続時の売却はリスクの方が大きいと考えています。


資本的支出

前述したように、賃貸物件は社会的欲求が増してきたことにより設備をどんどん増やしています。
「所有権には管理責任」が伴います。
修理、交換費用は大家さん負担です。
借入がある賃貸物件を相続させる場合は、この設備交換費用（資本的支出）の積立分を現金で相続させる必要があります。


分割資金

かつて日本は家督相続と言って、長男が全部相続することが法律でも認められていました。
今の法律ではすべての兄弟は平等です。
地主さんの運用状態を見ていると多くの場合、一定の規模を保つことでバランスを保っています。
一部が無くなると立ち行かなくなる状態です。
このような中で相続により資産が分解されると先祖伝来の自宅さえ維持していけなくなります。
現在、相続人さんは後継ぎ関係なく、法律で認められている通りに権利を主張される方が多くなってきました。
各々の生活を守るために調整できるのが現金です。
土地は細かく分けれません。


付言から始める相続対策セミナー

日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より

会場：知立市商工会館２階大ホール

　　※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、

　　　都合により、知立市商工会館に変更いたしました。

　　　お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。

お申込み等詳細はこちらをご覧ください。


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