2018年07月30日

8/19セミナーの締切のお知らせ

8/19開催予定のセミナーですが、現時点で50名を越えるお申込みいただきました。ありがとうございます。
二度にわたる会場の変更をさせていただきましたが、今回はこれで締切とさせて頂きます。
今回のセミナーの重要部分の復習も致しますので、ぜひ9月のセミナーにご参加ください。


2018年07月29日

資産家通信(17)パンツははいている様ですが安心はできません

建築費の高騰もあって、借入期間を長くすることがあるようです。30年の返済期間では収支が合わないとなると「安心してください。借入期間を35年にすれば大丈夫です」と言った人がいましたが、全く安心できません。
極端な例として、1億円借りて、金利2%の場合、
返済期間20年 年間支払額600万円 総支払額1億2000万円
返済期間35年 年間支払額400万円 総支払額1億4000万円 です。

というか金利よりも、賃貸物件には築年数の経過による賃料の下落、空室、修繕費の増加、減価償却終了による所得税の増加等、築古の問題が山積みなので、築25年までには完済するつもりでいた方が良いと思います。


2018年07月29日

資産家通信(16) 負債比率とDSCR

「わたしのうちの資産額からしたら、これくらいの借金平気だよね」と言う方が見えますが、それだけでは全く判断できません。
こういった場合、負債比率を判断する指標は多くの場合、相続税評価であるため、相続税評価は時価と違う場合が多く、判断が難しいです。また、資産の多くを不動産が占めている方が多いため、思い通りに換金できない場合がほとんどです。
資産運用の安全性を判断する場合、私がもっとも有用だと考えている指標は
DSCR(負債支払安全率)です。収入から支出を引いた手残りから、借金がきちんと返していけられるかを示す指標です。極端な話、借金さえ返していければ問題ないと考えています。
ただし、賃貸物件の運用は築年数の経過により収入が減り、支出が増えるので必然的にDSCRが下がっていきますので、それを見据えた判断が必要です。

※ただし、DSCRでは築年数や残債を考慮することは出来ないので、DSCRだけでの判断は出来ません。DSCR≒賃貸経営の健全性と言えるので、もっとも有用な指数のひとつであるとは考えていますが、様々な要素を考慮して判断する必要があります。


2018年07月29日

資産家通信(15) 土地のこと忘れちゃってる

2億円の土地に2億円の建物を建築した場合、4億円の投資をしたと考えなければいけませんが、先祖から受け継いだ土地の上に建物を建築する場合、土地の価値を忘れてしまうようです。

また、「2億円の建築で賃料が1400万円だから利回り7%ですよ。貯金していても利息がつかないのでお得ですよ」と言う変な人がいますが、4億円投資して1400万円なので3.5%です。もっと言うとその1400万円は新築1年目の単年度利益率なので投資性の判断基準として全く意味がありません。15年目は?20年目はどうなっているでしょう?

そもそもその1400万円から経費は控除されていますか?


2018年07月29日

資産家通信(14) ノンリコースローン

10年ほど前、私が賃貸物件を建築する際に、融資に関して調べていて、ノンリコースローンがものすごく良いなと思いました。ノンリコースローンとは、賃貸運用が上手くいかず借金の返済ができなくなったとしても、建築した建物と建物を建築した敷地を提供すれば、それ以上の返済義務を負わないというのですが、ほとんどの金融機関が取り扱っておらず、あったとしても金利がものすごく高くなるということで断念しました。
当時は、新築の物件と、更に土地を提供しても、建築費の借金の担保として足りないのかと不思議に思っていましたが、実務に関わるようになり、その理由が分かりました。
2億円の土地に2億円の建物を建築した場合、時価としては2億円に満たないことがほとんどだということです。
つまり、この単体の土地の資産運用が上手くいかなかった場合、生活に影響を及ぼす可能性があります。生活に影響を及ぼすようでは相続税の節税どころではありません。
私の信念のひとつとして、投資家であると決心している方以外の地主さんには生活に影響を及ぼすようなリスクは取らない様にお話ししています。
ただ現状では多くの方が無意識のうちに、生活に影響を及ぼすようなリスクを取っているように感じます。
 




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