2018年09月18日

資産家通信㉙ 借入=相続税節税対策ではない

「借金をすると相続税が安くなる」「借金を返すと相続税が高くなるから返さない」という方が見えますが、これは誤解です。
不動産における相続税の節税方法は、すべて不動産の取引時価と相続税評価の乖離を利用しているだけです。
金融資産は額面通り判断されます。つまり1億円現金を持っていれば相続評価も1億円となりますし、1億円の借金を持っていれば相続評価もマイナス1億円となるので、金融資産が相続税額に影響することはないのです。
賃貸物件の建築により相続税を節税させる場合、借金を1億円して建築される方も、現金1億円で建築される方も節税効果は同じです。
地主さんは比較的に金融資産が少ない傾向がありますが、賃貸経営の改善を相談される方の中には現金をたくさん持っている方も見えます。借金を返すと相続税が高くなると勘違いされている方も見えますが、前述の通り関係ありませんので、その現金を使う予定も運用する予定もない方には、借入金の返済をお勧めしています。


2018年09月15日

資産家通信㉘ 仲介手数料

前回のブログで「私は不動産の取引時価がもっとも重要だと考えており、不動産の取引時価のもっとも近くにいる不動産業者として相続コンサル、資産コンサルを行っています。」と書きましたが、不動産の取引時価は取引ができるまでは厳密には分からず、一定の幅があります。

特に分譲住宅業者さんが主な買主となる様な地積規模が大きな土地の査定をする時は頭を悩ませます。近隣事例比較法により一宅地の相場はある程度把握できるのですが、分譲業者さんによって得意とする区画割や造成の仕方が違うので、買取価格に大きな差が出ることがあるためです。

数年前に取引させて頂いた刈谷市の土地では、二方向道路で四角形にもかかわらず、買取価格の一番低い業者さんが7000万円で一番高い業者さんが11000万円でした。
これは常にどこかの分譲業者さんが高く購入してくれるという訳ではなく、前述した様に業者さんによって得意不得意があるためです。

不動産業者に頼むと、仲介手数料が取引価格の3%+6万円かかるので、直接、分譲業者さんや土地の買取業者さんに売却したいと思われる方もいらっしゃると思いますが、市場の上限価格で売却できるとは限りません。
ましてや一般の方とプロの取引なのでなおさらです。


2018年09月14日

資産家通信㉗ 一物四価

一物四価とはひとつの土地に4つの評価が存在することを言います。
(1)公示地価    :公的収用や民間取引の基準(国交省)
(2)路線価     :相続税評価(国税庁)
(3)固定資産税評価額:固定資産税評価(総務省)
(4)実勢地価    :取引時価

この評価の違いは気をつけないと大きな失敗を招きます。例えば、相続税を節税するための対策は、もちろん相続税評価で考えますが、相続税評価が下がったとしても、時価まで下げてしまう対策があります。優先すべき相続税の納税対策は時価評価で準備しなければいけないので節税対策にはなったが、納税できないという可能性もあります。
この観点から、私は不動産の取引時価がもっとも重要だと考えており、不動産の取引時価のもっとも近くにいる不動産業者として、相続コンサル、資産コンサルを行っています。

他の士業の方のコンサルとの違いとしては下記3点を重視していることです。
(1)不動産の時価
(2)不動産運用のキャッシュフロー(賃貸経営、生前の生活)
(3)付言(大切なものは何か考えていただく)


2018年09月13日

資産家通信㉖ 横から見ると四角、上から見ると丸

賃貸物件の運用を賃貸経営とした場合、建築される地主さんは社長の様なものです。社長は意思決定をし、それに伴う責任を負わなければいけません。そして、建築にしろ、建て替えにしろ、その意思決定に際し、様々な立場の人が様々な視点から助言してくれます。

不動産業者であれば売却した方が良いというかもしれませんし、金融機関さんはなるべく大きな借入をする立派な建物を建ててほしいと思うでしょうし、建築業者さんもなるべく大きくて立派な建物を建ててほしいと思うと思います。税理士さんはその建築による相続税の変化を教えてくれるでしょうが、もっとも重要であるはずの賃貸経営の助言をする人はほとんどいません。

不動産管理業者である当社の社内でも、立場の違いによって意見に偏りがあります。建築提案を行う担当者はどうしても設定賃料を高くつけたいと思いますし、物件を入居者さんに紹介する賃貸仲介の担当者は設定賃料を安めにしたいと思います。建替えに関して、物件管理の担当者は補修個所や設備交換が多くなると早く建て替えをした方が良いと思うものです。

立場の違いによって、それぞれの見解が異なることは当然で、それぞれの意見を聞くことは重要です。その中で総合的に判断する必要があります。四角だと思ていたものは実際は円柱なのかもしれません。
特定の人に判断を委ねて意思決定しても構いませんが、その責任はすべて自身が負うことになります。

参照:資産家通信(13) まともな人とまともじゃない人
https://www.smile-shisan.com/blog/v/16/

参照:資産家通信(18) 賃貸物件の消費期限とキャッシュフロー
https://www.smile-shisan.com/blog/v/22/


2018年09月11日

資産家通信㉕ 運用→経営になったことによる分割の注意点

不動産の活用は、ほったらかしにしておいても何とかなった運用という意識から、気をつけないと破産しかねない経営という意識を持つ必要が出てきたと思います。

いくつかの不動産をお持ちの地主さんは、複数の物件で不動産経営のバランスを取られている方が多いです。儲からない物件を儲かる物件で補てんしていたり、借金がある物件の保険として、売却しやすい物件を所有されていたり。

こうなると分割は更にややこしくなります。単体の物件が赤字であったり、それだけではリスクが高すぎる場合は、単体で相続させる訳にはいきません。その不動産がある程度の価格ですぐに売却できるのであれば良いのですが、不動産の場合はすぐに売却できない場合も多々あります。

通常の地主さんの相続では、資産額の割合は考慮されますが、相続後のキャッシュフローや賃貸経営の健全性を考慮することはあまりありません。

わたくし、財産分析というものをやっておりまして、それをやって頂ければ、相続後のキャッシュフローや賃貸経営の健全性を把握することができます。(有料)

財産分析
https://www.smile-shisan.com/zaisan/




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