2019年03月29日

アパートは「運用」ではなく「経営」という意識が重要(1)

賃貸物件は、新築当初に賃料が高くて、空室率が低く、修理するとこも少ないという良いことがすべて偏っていて、逆に築年数が経過してくると賃料が安くなって、空室率が高く、修理するとこが多くなるという大変なことが偏っています。それにもかかわらず、借入を組んでいる場合は長期間決まった返済をし続けないといけないので計画をしておく必要があります。昔の様に賃料が上がっていく時代はあまり気にする必要がありませんでしたが、今後は特に注意が必要です。
「運用」という言葉はほったらかしておいても大丈夫という感じですが、今後は特に「経営」という意識を持って、「経営計画」を練っておく必要あります。
たいそうなことの様に感じますが、賃貸物件の場合、ある程度予測がしやすいので、きちんとした情報を元にすればそれほど難しいことではありません。


2019年03月17日

うまい話があれば逆に教えてほしい

セミナーを聞いていただいた後に個別面談を希望される方の中には、うまい話やウルトラCの回答を望まれる方が見えますが、残念ながらうまい話やウルトラCの答えはありません。意外と地味なものであったり、あるものを得るためにあるものをあきらめなくてはいけなかったりします。
そういったことでみなさんにとって大切なものや穏やかな生活をつないでいくしかありません。
相続税が0になるといううまい話こそ、実は生活を崩壊させかねない話です。
ただ、ほとんどの人が今よりベターな選択肢があり、何千万円も得する人もいます。


2019年03月17日

借金をすると相続税が安くなるというのはウソ

借金をすることで相続税が安くなるということはありません。お金が不動産に変わったことで相続税が安くなっています。

つまり賃貸物件の建築による相続税の節税は現金で行っても、全額借入で行っても相続税の節税額は同じということになります。

先祖伝来の土地を維持していくために賃貸物件を建築することは良いと思いますが、過去5年の賃料下落率と資本的支出から判断すると、今後の全額借入による建築は収支のリスクが高いと考えています。


2019年03月17日

相続税=借金? なので、そして、しかし、、、

相続税は借金の様なもの、
なので何もしないということにリスクがあると認識することは重要、
そして借金なのでいかに減らすかを考えることも重要、
しかし相続税という借金を減らすためにさらに大きな借金を作ってどうするんだということ。

もちろんその借金に十分見合う収入があるものなら良い。
しかし今やっているやり方で相続税の納税資金すら現金で貯めれないなら、そのやり方でさらに借金をするのはやめた方が良い。
また節税額の20倍以上の商品を節税商品として売り込んでいる業者があるが、そんなものは節税商品ではなく、投資商品。
なのでフルローンで購入するなどありえない。
それほど投資商品として見合うなら、その業者が買っている。

考え方の一つとして物件価格-節税額で投資に見合うかどうか考えるのは良い。

ちなみに借金をすると相続税が安くなるというのはウソ。


2019年03月12日

不動産業者失格

地主さん案件を担当しているので、基本的に一般の方の住宅購入の相談を受けることは少ないのですが、飛び込みでお客さんが来社されて、事務所に担当者がいない際は、私がお話しを聞くことがあります。

ほとんどの方が消費増税を気にされており、「早く土地を探さないと」とおっしゃっていますが、「消費税のことだけなら焦る必要ないよ」とお伝えします。

理由としては、
・そもそも土地には消費税がかからず、消費税がかかるのは建築費にだけ。2000万円の土地に2000万円の建物を建築する場合、増税による影響は物件価格の1%に過ぎないという前提がある。
・消費税が5%から8%に上がった際は、買い控えがあった。統計をとったわけではないが感覚的に増税分以上は土地の価格が下がった。何しろ選べる物件が増えた。今回は前回よりもこの傾向は少なそうだが焦ることはない。
・消費増税時は、政府が景気悪化を避けるため、住宅の様な大きな買い物には様々な施策が準備される。(今回は、住宅ローン減税+すまい給付金で増税2%くらいが補てんされ、さらに次世代住宅ポイントがつくので増税後に購入した方がお得だという話も)
・個人から購入する住宅はそもそも消費税がかからないので関係ない。

まとめ
焦って購入する必要はない。むしろ、家庭の事情に影響がなければ少し待った方が良い。ただし、不動産はひとつしかないのでこれだと思うものがあれば購入する。

この話をすると、一部の方は満足して、物件資料さえ見ずに帰って行かれる方も見えます。

私は不動産業者失格なのかも知れません。





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