資産家通信

2023年09月26日

心地良い資産の持ち方

前回のブログで地主さんの大きな自宅が次代にそぐわなくなってきて、負担になってきた方が多い旨のお話しをしました。

私が地主さんのコンサルをする上で、重要視してるものの1つとして、その方やその方の家族にとって「心地良い資産の持ち方はどういう持ち方か」というものがあります。

これは、私が不動産業会で働く始めて間もなく、リーマンショックがあり、それから数年間、賃貸市場が悪化し、資金繰りの心配をする地主さんをたくさん見てきたということも大きく影響していると思います。

「BS（バランスシート）リッチ、PL（プロフィット・ロス）プア」という言葉を聞いたことがありますか？これは、地主さんが保有する資産は豊富でも、収益が厳しいという状況を表す言葉です。これをもう少し乱暴にかみ砕いて言うと、「相続税は高いが、生活はそれほど豊かにならない」ということになります。

地主さんが「BSリッチだが、PLプア」と言われる所以は相続対策による賃貸物件の建築が要因のひとつです。

また、相続税節税目的での賃貸物件比率が高い地主さんは、借入が多いために特に資金繰りが厳しくなることがあります。

そういった面で、何度もお話ししているように相続税の節税をメインとしたこの業界の相続対策に疑問を持っています。

自分のいなくなった後の相続対策をして、自分が生きている間の生活の心配事が増えるという対策には疑問があります。しかもこのような対策は結果的に次の世代まで連鎖し、同じことの繰り返しです。いつも言うように、「相続対策は世代を越えて生きている人を豊かにするもの」でなくてはいけません。

運用や投資の健全性は、私が指摘することができますが、「心地良い資産の持ち方」に関しては個人差が大きくあります。借入を負担に感じる人も、あまり負担に感じない人もいます。

自分や家族にとっての「心地良い資産の持ち方」というものを模索する必要があります。世代間格差がありますので、できれば家族と相談しながら。このことの方が数百万円相続税を節税するよりよっぽど重要です。

2023年09月01日

地主さんの自宅売却(2)

前回の続きです。時代にそぐわなくなり、維持が大変となった大きな自宅敷地の一部の売却を検討する場合、税金以上に注意すべき不動産の特質とは何かということですが、それは、大きな敷地の一部を売却する場合、売りやすい前面部分が売却され、残った土地が、売りにくく、さらには著しく安くなってしまう場合があるということです。

これは、三河において、主要駅付近の分譲マンション適地以外の地積規模の大きい土地は何区画住宅用地が取れるかにより、価格が大きく左右されるためです。例えば、200坪の5区画で割れる土地と300坪の4区画でしか割れない土地では、前者の200坪の土地の方が総額で高く売れることがあります。大きな敷地の一部を売却する場合、前面の売りやすい部分を売ってしまうことによって、全体で取れる区画が減ってしまい、土地全体の換金価値が著しく減ってしまうことがあるため注意が必要です。そのため一部の土地を売却するとしてもまずは土地全体のポテンシャルを確認する必要があります。全体の区画割を考えて、それに支障をきたさない様に計画する必要があります。

これは売却に限らずとも、大きな敷地の母屋、離れどちらかを建て替える際や一部にアパートの建築を検討する場合にも同じことが言えます。