資産家通信

2024年03月16日

資産コンサルとは？

5年ほど前に、「資産コンサルティング部門」を立ち上げさせていただき、「山本の資産家通信」と銘打って情報発信させていただいております。

不動産業者なのに、なぜ不動産コンサルティングでないのか。そもそも資産コンサルティングとは何なのか。説明するのに分かりやすい案件がございましたのでご紹介します。個人の特定を防ぐため、また、分かりやすくするために一部情報を変更しております。

あるアパートオーナー様が、自分が亡くなった後、子どもさんの生活資金を確保するために、古くなったアパートの建替えを検討したいとご相談いただきました。不動産管理会社としてはありがたいお話でしたが、よくよくお話を聞いたうえで、私は別のご提案をしました。

理由としては、アパート建築は必ずしも生活資金の確保を約束するわけではないからです。アパート建築にはその後の「経営」が伴います。借入を返済しながら運用するには、不動産の運用判断の煩雑さ、収入の不確定さ、そして、基本的には経過年数が経るにつれ問題が増え、手残りが減少するものです。

このようなリスクを減らせないかと考え、代替え案として、下記の様な生命保険をご提案しました。自己資金、もしくは建替え予定地の売却資金により、一括加入をします。

・契約者　：親

・被保険者：親

・受取人　：子

・保険料　：一括３０００万円

・保険金　：親死亡後、子が亡くなるまで毎月１５万円(年１８０万円)

　　　　　　20年保証があり、仮に子が早くなくなってしまっても、その相続人に

20年間は保険金の支払いが行われる。トータルで180万円×20年

＝3600万円の受け取り予定です。

この保険はドル建て債権で設計されているため、上記の様な好条件での契約が可能となりました。円建ての保険ではこのような条件は出ません。もちろんドル建てなので為替リスクがあります。ただし、お客様ご要望が「生活の確保」ということは、生活を確保するための物品やサービス購入するための「購買力」の確保と言えます。ご子息の年金が月額10万円の予定です。円高になれば円換算での保険金は少なくなりますが、円が強いということは円での購買力があるということなので円建てのフローである年金が購買力のリスクヘッジとなります。逆に、円安になれば円の購買力は弱くなりますが、円換算での保険金は多くもらえるということになります。

また、運用期間を最大化(今が一番若いので今保険契約)し、保険の条件を最大化するために一括で保険料を支払いましたが、保険金を受け取る際は、分割で受け取る予定です。これは投資の最適解のひとつである積立を、保険金を受け取るという出口でやるという設計です。こうすることで20年、30年の間に円安だったり、円高だったりの変動はあるものの均されて為替リスクは平均化されます。

保険金と年金の合計20万円～25万円程度あれば、仮に施設に入所することになったとしても経済的な問題はクリアできる予定です。賃貸物件の賃料では生涯にわたってこのような安定したキャッシュフローを確保することはできません。

資産コンサルティングとは将来の株価や為替の予想をするのではありません。投資運用の理論上の最適解や市場平均のリターンは把握していますが、市場平均を大きく上回る儲け方は分かりません。どの様な経済状況になろうとも、どちらに転んでも、大丈夫なように資産状況を調整します。

多くのお客様は問題に対する対策についての選択肢を把握されていません。それどころか何が問題かを把握できていないお客様が多いのが実情です。まず、漠然とした不安等をお話ししていただき、問題を具体化し、明確にします。次に、それに対する対策を不動産のみに囚われない選択肢をご提案したいと考えております。これが「不動産」コンサルティングではなく、「資産」コンサルティングとさせていただいております所以です。

もちろんこのような対応は、不動産業者だけでは難しい場合もあるので、他業種、他士業の方に協力していただくことも多いです。

当社の資産コンサルティング部門を窓口にご相談いただくことで、地主様にとって、業種を超えてワンストップで最大限のサービスをさせていただくことを目指しています

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2024年03月08日

キャッシュフローツリー

当社は不動産の賃貸、売買、管理のみならず、賃貸物件建築、駐車場、住宅用定期借地、事業用定期借地等あらゆる不動産活用をご提案もさせていただいております。

今回は賃貸物件建築のご要望いただいた際に、当社コンサル部門がどの様な評価基準でご提案しているかの一部をご紹介させていただきたいと思います。

賃貸物件建築の際、最も確認すべきことは相続税がどうなるかではなく、賃貸運用に問題がないかです。借入の返済期間の30年～35年を通して返済に問題ないか、空室にどれだけ耐えられるか、意外にもこの2点さえも確認せずに建築されている場合があります。

そこで今回は、CPM(米国不動産経営管理士)の指標であるキャッシュフローツリーをご紹介します。ややこしいので少し簡略化しますが下記の様なものになります。

GPI（総潜在収入）　　　　　　　：１００

EGI（実効総収入）　　　　　　　：９５　　 ※ざっくり空室率△5％。

OPEX（運営費用）　　　　　　　：△１８

NOI（純営業収益）　　　　　　　：７７

ADS（元利返済額）　　　　　　　：△５３　※返済期間３０年

BTCF（税引前キャッシュフロー）：２３

上記の数値を算出したうえで、賃貸運用の健全性を確認します。具体的には大きく2つ、借入金の返済に問題がないか、空室率に余裕があるかを確認します。

借入金の返済に問題がないか＝DCR：NOI/ADSで算出。１.２０以上ならOK。

今回の物件の場合、７７/５３＝１・４５のためOK

空室率に余裕があるか＝BER：（OPEX＋ADS）/GPIで算出。７０％以下ならOK。

今回の物件の場合、（１８＋５３）/１００＝７１％のため若干空室率の余裕なし。

DCRとBERを算出した上で、次世代の方にも安心して所有し続けていただける物件とするために、今回の物件では頭金を入れていただきました。さらにDCRとBERの性質上の返済期間を長くすれば安全率は高まりますが、リスクを間延びさせないためにも返済期間は３５年でなく、３０年とさせていただきました。

直接建築業者様ではなく、コンサル部門にお問い合わせいただくことで様々な建築業者様の特色をお話しした上で建築業者様を選定していただき、建築業者様の提案のみならず、管理会社視点でのアドバイスをさせていただきことが可能です。昨今の建築費高騰状況でのフルローンでの建築の場合、DCRとBERが良くない場合、建築をおすすめしないということもありますが、賃貸物件建築の目的をよく考えていただき、ご検討していただければと思います。

なお、DCR、BERは、ご所有中の賃貸物件からも算出することができますので、興味がある方は一度算出されてはいかがでしょうか。

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2024年02月09日

不動産の金利の計り方とは？

前回は金利のセオリーについて、お話しさせていただきました。今回は不動産の金利の計り方についてのお話しです。

不動産での金利は、金融機関さんからの借入金利ではなく、K％（ローン定数）で判断します。このK%で最も多く使われるのは、不動産投資及び建築の際に、借入に適正に使えているかどうかで使われますが、運用中の資金繰りの改善でも使うことができます。

計算式は、元利返済額/ローン総額となり、年間の返済額が300万円で、ローン総額が5000万円なら、300万円/5000万円で6％となります。

複数の賃貸物件をお持ちの大家さんから築10年くらいの賃貸物件で手残りが少ないというご相談がありました。このような場合、賃貸物件の特性として築年数が経過すればするほど手残りが少なくなっていくというものがありますので、このままほっておくと赤字物件になりません。どの様な対策をすべきでしょうか。

募集方法を変える、リノベをして賃料を上げる、管理の仕方を変える、これらは大切ですが、本質的な改善になりません。手残りに余裕を持たせるための抜本的な対策は資金繰りです。繰り上げ返済や完済計画を立てて対応します。

様々な要素があるので一概には言えませんが、一つの指標としてK％で判断します。例えばK％がA物件5％、B物件6％、C物件7％があるとすると、1000万円返済すると、年間の手残り（キャッシュフロー）がA物件なら50万円、B物件60万円、C物件70万円増えることになります。K％から判断するとC物件の返済をすることが最も資金繰りの改善効率が良いということになります。

大家さん場合は、今ニーサで話題の金融商品の購入を検討の際も、K%で繰上返済と比べてみても良いかもしれません。

家賃年収がいくらかなんていうのは、所有している人がその資産からどれだけ豊かさを享受できるかには関係なく、手残り(キャッシュフロー)がいくらかがということが重要となります。

特に50代、60代に相続税対策という名目で、賃貸運用の損益分岐点がギリギリで建築してしまうと、70代、80代を不安な状態で過ごさなくてはいけなくなりかねません。30％くらい空室でも赤字にならないような資金繰りで安心感を保ちながら、潤沢な手残りで豊かな生活を送っていけられるような不動産にしていただきたいと思っています。

2023年09月26日

心地良い資産の持ち方

前回のブログで地主さんの大きな自宅が次代にそぐわなくなってきて、負担になってきた方が多い旨のお話しをしました。

私が地主さんのコンサルをする上で、重要視してるものの1つとして、その方やその方の家族にとって「心地良い資産の持ち方はどういう持ち方か」というものがあります。

これは、私が不動産業会で働く始めて間もなく、リーマンショックがあり、それから数年間、賃貸市場が悪化し、資金繰りの心配をする地主さんをたくさん見てきたということも大きく影響していると思います。

「BS（バランスシート）リッチ、PL（プロフィット・ロス）プア」という言葉を聞いたことがありますか？これは、地主さんが保有する資産は豊富でも、収益が厳しいという状況を表す言葉です。これをもう少し乱暴にかみ砕いて言うと、「相続税は高いが、生活はそれほど豊かにならない」ということになります。

地主さんが「BSリッチだが、PLプア」と言われる所以は相続対策による賃貸物件の建築が要因のひとつです。

また、相続税節税目的での賃貸物件比率が高い地主さんは、借入が多いために特に資金繰りが厳しくなることがあります。

そういった面で、何度もお話ししているように相続税の節税をメインとしたこの業界の相続対策に疑問を持っています。

自分のいなくなった後の相続対策をして、自分が生きている間の生活の心配事が増えるという対策には疑問があります。しかもこのような対策は結果的に次の世代まで連鎖し、同じことの繰り返しです。いつも言うように、「相続対策は世代を越えて生きている人を豊かにするもの」でなくてはいけません。

運用や投資の健全性は、私が指摘することができますが、「心地良い資産の持ち方」に関しては個人差が大きくあります。借入を負担に感じる人も、あまり負担に感じない人もいます。

自分や家族にとっての「心地良い資産の持ち方」というものを模索する必要があります。世代間格差がありますので、できれば家族と相談しながら。このことの方が数百万円相続税を節税するよりよっぽど重要です。

2023年01月31日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その５

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家山本です。
ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第５回目は地主さんの相続対策について考えます。

富動産、負動産、浮動産

「ふどうさん」の当て字で、富動産、負動産、浮動産という言葉を使うことがあります。
富動産とは文字通り、持っている人を豊かにする不動産です。
逆に負動産とは持っている人にとって負担となる不動産です。
この二つは区別しやすいのですが、問題は、浮動産です。
地主さんによくありがちな大きすぎる自宅や市街化農地、一部の駐車場のように、売却すれば高く売れるけれども、活用されていない、もしくは収益率の低い不動産のことです。

かつてのように、土地自体に長期的な値上がりが期待できる要因があれば、固定資産税を支払いながら手間ひまかけて管理をしていても、投資上、含み益が膨らんでいくので価値がありますが、価格が上がらない、もしくは下がっていくのであれば、手間ひまかけて生涯維持をして相続が発生した際にガッツリ相続税を支払うことになるので、何のために持っていたのかよくわからないということになります。
今後は、守っていく不動産（富動産）、手放すべき不動産（負動産）手放しても良い不動産（浮動産）を明確にし、整理していく必要があります。
地主さんにとって相続対策は相続税の節税対策ではなく、不動産対策です。

付言から始める相続対策セミナー
日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より
会場：知立市商工会館２階大ホール
※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、
都合により、知立市商工会館に変更いたしました。
お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。
お申込み等詳細はこちらをご覧ください。