資産家通信

2023年02月03日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その７

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家山本です。
ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第７回目の今回が最後です。

セミナーの目的
私自身、相続で大変な思いをし、不動産を学ぶ必要性を感じ、縁を頂いて野村開発に入社させていただきました。
入社まもなく、リーマンショックがあり、不動産市況は厳しい状況になりました。
不動産という資産をお持ちの地主さんが不動産によって大変な思いをされているのを目の当たりにしました。
相続案件に携わらせていただく様になると不動産によって問題や争いが発生する場面を幾度となく目の当たりにしました。
同時に、この業界で経験を積むことにより、不動産にはものすごくポテンシャルがあり、うまく扱うことで人を、家族を経済的に豊かに、また、心も豊かにすることができるものだと学びました。
不動産は宝物にも問題の種にもなります。
その違いを生むのは地主さん自身がコントロールする力をもっているかどうかです。
セミナーに参加していただくことでその一助になれるように願っています。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
セミナーのご参加、お待ちしております。
ご質問や個別相談も無料で承ります。
お気軽にご連絡ください。
　　　　　　　　　　　野村開発株式会社　　山本令祐

付言から始める相続対策セミナー
日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より
会場：知立市商工会館２階大ホール
※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、
都合により、知立市商工会館に変更いたしました。
お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。
お申込み等詳細はこちらをご覧ください。

タグ
　資産家通信　分割　納税　節税　法定相続人　法定相続分　相続争い　跡継ぎ　不動産　墓守　親戚づきあい　自宅　固定費　収益物件　相続税　納税資金　駐車場

2023年02月02日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その６

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家　山本です。

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２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第６回目はオーナーの現金が必要な理由です。

現代の地主さんの相続対策において多くの現金が必要なってきた理由

昨今、地主さんの相続をうまく行うためには一昔前に比べて、下記３つの理由により現金がたくさん必要になってきました。資産における不動産比率が大きい地主さんは特に注意が必要です。

相続税（納税資金）

かつてはこの資金だけどうにかすれば良いという考えでした。
しかし、相続の際、土地を売却して納税しようと考えている地主さんは注意が必要です。
その様な土地は大きい場合が多く、価格と流動性が市況にかなり影響を受けます。
２０１４年までであればそれを考慮しても税金面でメリットがありましたが現在の税法を考慮するとタイミングが読めない相続時の売却はリスクの方が大きいと考えています。

資本的支出

前述したように、賃貸物件は社会的欲求が増してきたことにより設備をどんどん増やしています。
「所有権には管理責任」が伴います。
修理、交換費用は大家さん負担です。
借入がある賃貸物件を相続させる場合は、この設備交換費用（資本的支出）の積立分を現金で相続させる必要があります。

分割資金

かつて日本は家督相続と言って、長男が全部相続することが法律でも認められていました。
今の法律ではすべての兄弟は平等です。
地主さんの運用状態を見ていると多くの場合、一定の規模を保つことでバランスを保っています。
一部が無くなると立ち行かなくなる状態です。
このような中で相続により資産が分解されると先祖伝来の自宅さえ維持していけなくなります。
現在、相続人さんは後継ぎ関係なく、法律で認められている通りに権利を主張される方が多くなってきました。
各々の生活を守るために調整できるのが現金です。
土地は細かく分けれません。

付言から始める相続対策セミナー

日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より

会場：知立市商工会館２階大ホール

　　※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、

　　　都合により、知立市商工会館に変更いたしました。

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2023年01月31日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その５

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第５回目は地主さんの相続対策について考えます。

富動産、負動産、浮動産

「ふどうさん」の当て字で、富動産、負動産、浮動産という言葉を使うことがあります。
富動産とは文字通り、持っている人を豊かにする不動産です。
逆に負動産とは持っている人にとって負担となる不動産です。
この二つは区別しやすいのですが、問題は、浮動産です。
地主さんによくありがちな大きすぎる自宅や市街化農地、一部の駐車場のように、売却すれば高く売れるけれども、活用されていない、もしくは収益率の低い不動産のことです。

かつてのように、土地自体に長期的な値上がりが期待できる要因があれば、固定資産税を支払いながら手間ひまかけて管理をしていても、投資上、含み益が膨らんでいくので価値がありますが、価格が上がらない、もしくは下がっていくのであれば、手間ひまかけて生涯維持をして相続が発生した際にガッツリ相続税を支払うことになるので、何のために持っていたのかよくわからないということになります。
今後は、守っていく不動産（富動産）、手放すべき不動産（負動産）手放しても良い不動産（浮動産）を明確にし、整理していく必要があります。
地主さんにとって相続対策は相続税の節税対策ではなく、不動産対策です。

付言から始める相続対策セミナー
日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より
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2023年01月30日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その４

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第４回目は、修繕費のお話しです。

民法改正と修繕費について

2020年4月から、賃貸借契約に関する民法のルールが変わりました。
改正後の民法では，「賃借人が、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないこと」が明記されました。
昔は入居者の方の入れ替えがあると大家さんが儲かると言われた時代もありました。退去補修費は入居者の方が多く負担してくれ、すぐに新しい入居者さんが決まり、礼金をもらって、さらには賃料を上げることができることもあったためです。
今では市場は変わり、入居者の方の入れ替えがある際は、故意過失がない限りは、退去費用は基本的に大家さん負担となりました。
ここまでは、この改正によりよく言われていることですが、大家さんの支出増の中でより準備が必要なものがあります。
それは、入居設備の増加です。
入居促進のため、また賃貸物件に求められる品質の向上のため入居設備が増加され、向上しました。
ウォシュレット、モニター付インターフォン、エアコン、防犯設備、新しいところで言うと宅配ボックスなど。
昔の賃貸物件にはガスコンロはなく、入居者の方が持ってくるのが当たり前でした。
しかし、今の新築賃貸物件にはシステムキッチンが完備され、大きな浴槽、大きな鏡の洗面台も設置されており、ものすごく品質が上がっています。
賃貸物件の設備の向上、及び増加は、同時に大家さんの負担の増加を意味します。
「管理責任は所有者にある」と言われるように、入居設備の補修や交換費用は大家さんの負担になります。
同じ時期に設置した設備はだいたい同じ時期に交換時期を迎えます。
エアコン１台8万円とすると4部屋交換するとなると32万円です。
給湯器一台7万円とすると4部屋交換するとなると28万円です。
すべての設備を交換しようとすると一体いくら必要で、いくら積立しておかなければいけないでしょうか。
この費用のことを「資本的支出」と言います。
昨年のセミナーで何度も出てきたので、言葉を覚えていただいている方も見えるかもしれません。
今後のセミナーでは、この資本的支出に関して、実務的な対応策をお話させて頂ければと思います。

付言から始める相続対策セミナー

日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より

会場：知立市商工会館２階大ホール

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　　　都合により、知立市商工会館に変更いたしました。

　　　お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。

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2023年01月29日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その３

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家　山本です。

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２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第３回目は不動産活用に対する考え方です。

不動産活用を「ほったらかしの運用」から
「考えて決断する経営・投資」という意識へ

不動産活用は資産活用と呼ばれ、ほっといても、かつての金利の高かった預貯金の様に少しずつお金を生んでくれるというイメージをお持ちの方も多いとお思います。
しかし、退去費用の家主負担の増加や、年間１％の賃料下落率等の市況の変化は、短期的には判断しにくいものですが、長期で考えた場合、大きく投資に影響を与えます。
築年の経過により賃料が下落し、支出が増加する賃貸経営においては、将来ボディブローのように収支を圧迫し、生活に影響を与えます。
自覚があれば、将来の収入減や支出増に備えて、現預金を積み立てていきますが、自覚せずに準備しておかなければ、気づいた頃には生活が破たんという事態にもなりかねません。
これまでの３０年とこれからの３０年を同じ様に考えていてはいけません。

また、そもそも「不動産活用は本質的にはすべて投資」です。
相続対策や資産活用というと投資ではないようなイメージを持たれる方も見えると思いますが投資です。
そして、地主さんは、無意識のうちにサラリーマン大家さんにならないように気をつけなくてはいけません。
これは、大きな覚悟を持たず、無意識に生活を危うくするような大きなリスクは取ってはいけないということです。
今や地主さんの中には負債比率が８０％、９０％を超えているような方も散見されます。
問題はその自覚がないことです。
プロの不動産投資ファンドやリートでさえ負債比率を４９％以下で抑えているにもかかわらず、知らず知らずのうちにとても大きなリスクを抱えています。

この相続対策、資産運用という名目の投資の失敗、及び賃貸経営のコントロールの失敗は今後問題となってくると思います。
今年は、投資ということに関して、また、具体的な資産のコントロールの仕方に関して、もう少しセミナー等でお話させて頂ければと思います。