2019年04月21日

4/21セミナーのお礼

本日、セミナーを開催させていただきました。
なんと77名の方に参加していただきました。
本当にありがとうございました。

今回は共同講師としてスリーナインコンサルティングの青山さんに民事信託の実務についてお話しをしていただきました。

私が提唱する「付言から始める相続対策」は、亡くなるという点ではなく、生きているという線を重視しており、民事信託とは親和性が高いと思います。

相続対策を成功させる秘訣は資産をコントロールする力をつけることです。
これからも一緒に勉強をしていきましょう。

 


2019年04月09日

不動産運用の借入金意識ランキング

不動産運用の借入金意識ランキング
(1)借入金をコントロールできる
(2)借入金を恐れる
(3)欲にまみれて借入金の恐ろしさが分からなくなる

(1)現状の建築費で全額借入してアパートを建築した場合、その借入金を完済までコントロールするにはプロ並みの知識と経験が必要です。金利は何%の上昇まで耐えられますか?10年後の賃料はいくらですか?支出は?その根拠はありますか?

(2)これは正常な感覚です。頑なに借金をすることを拒む人がいます。これは相続対策の柔軟性を失わせますが正常な感覚です。

(3)将来、生活が破綻する可能性があります。


2019年04月09日

失敗シリーズ:欲張ると失敗する!

失敗シリーズ
不動産投資に関しては、投資なので確実に上手く方法は誰にも分かりません。ただし、今まで培てきた経験から不動産対策、相続対策に関しては、何をすれば失敗するかは分かっており、それをみなさんが把握することによって失敗を未然に防ぐことができます。


欲張ると失敗する!

不動産がたくさんあるのに相続税0円なのはやばいかもしれないません。一定の資産があれば一定の相続税がかかるのが原理原則です。不動産の時価と相続税評価のギャップを利用して節税対策をするのはセオリーですが、ウルトラCはありません。
相続税を1円でも払いたくないという欲にまみれて借金の恐ろしさを忘れると、節税できたとしても生活を崩壊させる可能性があります。


2019年04月02日

アパートは「運用」ではなく「経営」という意識が重要(2)

アパートやマンションの借上げというサービスをツールの一つとして考えてもらう分には良いと思いますが、30年間一括借り上げという言葉が与える印象が、地主さんに経営という意識ををなくさせてしまっているのは大きな問題です。
今後賃貸経営は厳しさを増しますが、借入金の返済を保証する借上げを行っている業者はひとつもありません。業者がそれができるのであればその土地自体を業者が借り受けます。
つまり厳しさを増す賃貸市場の中で、借金が返せなくなる可能性は消えていないのだから、より一層、経営していくという意識が必要です。

経営の原則として、どうしたら人に喜んでもらえるか、価格以上の価値をどのように供給するかというのは競争力を保つにはため基本的な考え方ですが、経営者であるはずのオーナーの中には消費者の様な意識になってしまっている人もいます。
賃料をもっと高く、建物や設備が古くなってきても賃料はそのままで何とかしたい。
中には賃料を下げられないファイナンス状況、借入の返済状況の人もいますが、こうなると悪循環に陥ります。

当社のオーナーさんの中に、長く住んでもらっている人の家賃が高いままなのはかわいそうだから家賃を下げてあげてという思いやりが爆発している方が見えますが、そういう方の方が長期で見ると意外と賃貸経営がうまくいったりします。
リーマンショックの時、ものすごく空室が多くなりました。賃料が高めの物件からは引越しされる方が多く、かなり賃料を下げないと新しい入居者の方がは決まりませんでした。


2019年04月01日

元号

新しい元号が「令和」と決まりました。

決定する30分ほど前、会社の人と話をしていて、私が「安心の「安」という漢字がつく気がする」と予想すると、会社の人が「「安」という漢字がつくと安倍総理が喜ぶね」と言い、私は「自分の名前がついたからといって別に喜ばないでしょ」と話をしました。

私の名前は、令祐(りょうすけ)と言います。
元号が決まった瞬間、私は喜びました。

生まれてこのかた、この漢字には世話が焼けました。
・きちんと読まれたこと、呼ばれたことがほとんどない。
・口頭で漢字を伝えるのがスムーズにいかない。命令の令と伝えていました。
・名前を変換するのもめんどくさい。

今後は少し楽になりそうです。





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