資産家通信

2018年09月10日

資産家通信㉔　賃貸or持ち家

賃貸の方が良いのか、持ち家の方が良いのかという話は良くありますが、不確定要素が多く、個別格差も大きいので、一概にはどっちが良いとは言えません。また、このような話になると、売るつもりはないから関係ないとおっしゃる方も見えますが、少し私の見解をお伝えしたいと思います。

日本国内の建物は、一度住むと価格が下がり、築年数の経過と共にどんどん価格が下がっていきます。近年では行政が中古住宅の価格を維持しよう動いてくれていますが、日本では新築志向が強く、一部のマンション以外の住宅の価格は築年数と共に下落していきます。ちなみにアメリカでは建物価格はあまり下がらず、買った値段くらいで売却出来たり、買った値段より高く売れたりすることもあります。

次に、賃貸の賃料は経費であり、住宅ローンの支払いは負債であることをきちんと認識する必要があります。賃料の支払いは使った分の利用権の支払いで、住宅ローンは借りたお金を払い続けなければいけません。賃貸であれば、家族の数の変化、収入の変化、勤務地の変化、住環境等に合わせて、その時に合った物件を借りることができますが、住宅ローンは一度借りるとどんな変化があったとしても返済し続けなくてはいけません。万が一返済が困難になり、売却する場合は、物件の価格が下がっているので売却しても借金だけが残ってしまう可能性があります。

上記のことから、ありきたりな結論ですが、住宅ローンを借りるとしても、一生に一度の買い物だからと無理はせず、余裕のある返済計画で購入できる住宅にしましょう。

夢のマイホームだという気持ちも分かりますが、住宅ローンのために家族で過ごす時間を減らさなくてはいけなくなるようでは本末転倒な気がします。
建物というモノだけに夢を見出すのではなく、家族と過ごす時間にこそ夢を見出す必要があるのではないかと思います。

※新築で購入する場合、収益価格から経済合理的に考えると、ほとんどの物件は賃貸の方が有利ですが、地方で特に戸建の場合、購入する戸建と同等の賃貸物件はほとんどないため、これも賃貸の方が良いのか、持ち家の方が良いのかという論争を複雑にしています。

追記
購入する物件と同等の賃貸物件がない以上、クオリティオブライフと言われるような人生の質を向上させるためには住宅の購入が必要な場合もあると思います。購入物件だからこそある設備や構造、子どもさんがいらっしゃる場合の音の問題等。
ただし、資産価値が棄損されるという前提があるのなら購入物件も賃貸物件同様に対価を払っているという認識を持ち、その利用権や質に対して高すぎないかは検討する必要があります。

2018年09月09日

資産家通信㉓　時代の変化に伴う不動産の考え方の違い

不動産が金融資産化していると言われて久しいですが、地方にいるとあまり実感できません。しかし、都心部の収益物件なんかはほぼ金融資産です。不動産も金融資産を判断するような視点を持つ必要があります。特に不動産は、金融資産の様に常に価格が目で見てわかるものではなく、価格の推移も緩やかななので上昇局面なのか、下落局面なのかを見落としてしまいがちです。

(1)賃料地価上昇→買った方が良い。売らない方が良い。借りるより買った方が得な場合が多い。
(2)賃料地価据置→どっちでもいい。
(3)賃料地価下落→売った方が良い。買わない方が良い。買うより借りた方が得な場合が多い。

不動産はずっと持っていた方が良いと言われる方がみえますが、それは持っているだけで資産額が膨れ上がっていった(1)の場合だけです。(1)の時代で生きてきた方は(3)を想像することも難しいかもしれませんが、(3)で使ってもない土地があるなら売った方が良いです。
また、(1)の時代は価格が高いだけでなく、売りやすいですが、(3)の時代は価格が低いだけではなく売りにくいです。今でも売れない不動産は山の様にあります。相続税評価上ではどんな不動産も資産となりますが、活用もできず、売ることも出来ない不動産は税金や手間がかかるので資産ではなく、負債です。

過去10年で見ると、リーマンショック以降は(1)でした。しかし、長期的な視点で見ると日本の土地は(2)→(3)へ移行していくのではないかと考えています。二極とも言われますし、もちろん将来のことは分かりませんが、時代の状況に応じて、対応が真逆になるということは覚えておかないといけません。

2018年09月08日

資産家通信㉒　たて〇・よこ×

相続において、たての関係は揉めにくいが、よこの関係は揉めやすいと言われます。これは、とーちゃんが亡くなった時に、かーちゃんが生きていれば、法定相続人が、かーちゃんと子どもでたての関係なので、かーちゃんが調整役となって遺産分割協議がまとまりやすいが、かーちゃんが亡くなった時は、兄弟だけで対等な関係になるで、ぶつかりやすく、揉めやすいことから言われています。

現代において、社会は平等を良しとしてきましたし、多くの方は兄弟姉妹を平等に育ててきたと思います。これは相続においては揉めてしまう原因となります。たての関係の親の最後の役割として、こどもが揉めない様に道筋を示しておきましょう。

2018年08月26日

資産家通信㉑　知識と価値観を相続させるということ

私のセミナーは、耳障りが良いものばかりではなかったと思います。特に、建築提案時の一般的な収支計画と不動産管理会社の実績値を反映させた収支計画の比較は厳しい見解でした。

また、内容も複雑で分かりにくかった方も見えたと思います。人口が増加していき、賃料が上がっていき、地代も上がっていった時代なら、「アパートを建築すれば相続税が安くなります。借金は賃料で返済できます。」と単純な話で良かったと思いますが、現状では、「アパートを建築すれば相続税は安くなります。ただし、借金が賃料で返せるとは限らないので慎重に考えないといけません。」という様に、話が少し複雑になります。私も建築提案をしますが、かなり限定的になったと思います。

当社は、不動産管理を主な生業としていますので、管理物件が減少してしまう様な話をすることは当社の存続を危うくするものです。しかし、旧来の提案を続けていくことは地主さんに大きな負担をかけてしまう可能性があると考えています。現状の法律や税制、旧来の運用方法では、あと数世代で地主さんはほとんどいなくなるのではないかとさえ思います。不動産管理会社は今後、ただ物件を管理し、守っていくだけではなく、地主さんを守り、豊かにすることで共に存続し、豊かになっていくべきだと考えています。

建築時の収支計画以降、実績値の統計を取ることはありませんでした。今回統計を取り、実績値を反映させた収支計画を作成しましたが、これを公表していくかは不動産管理会社としても厳しい選択であったと思います。
資産コンサル事業の立ち上げにあたり、「不動産から人へのシフト」という私の考えを承諾していただいた会社に感謝しています。

地主さんには、世代を越えても地主さんとあり続けていただくために、全体像を把握するための最低限の知識を身につけていただきたいと考えています。そのために、一通り終わるまでは、セミナーを続けていく予定ですが、中には自分に関係ない話もあると思います。自分はアパートを建築しないから関係ないという方も見えると思います。しかし、アパート建築のメリットもデメリットもきちんと把握しておいていただきたいと思います。そして、次世代になぜ建築するのか、なぜ建築しないのかという知識と価値観を引き継いでいっていただきたいと思います。

相続は点ではなく、世代を越えた線で考えなくてはいけません。みなさんも豊かに暮らしていかなくてはいけません。そしてご先祖様が残してくれた不動産はその可能性を秘めています。それを子どもさん、お孫さんに引き継いでいく必要があります。相続は、準備をしていようと、していまいと確実に発生します。
今後の人に頼ったまま地主さんであり続けるのが難しい時代では、単に不動産を相続させるのではなく、地主さんとしての最低限の知識とみなさんの価値観を相続させることが重要です。