資産家通信

2019年03月17日

借金をすると相続税が安くなるというのはウソ

借金をすることで相続税が安くなるということはありません。お金が不動産に変わったことで相続税が安くなっています。

つまり賃貸物件の建築による相続税の節税は現金で行っても、全額借入で行っても相続税の節税額は同じということになります。

先祖伝来の土地を維持していくために賃貸物件を建築することは良いと思いますが、過去５年の賃料下落率と資本的支出から判断すると、今後の全額借入による建築は収支のリスクが高いと考えています。

2019年03月17日

相続税＝借金？　なので、そして、しかし、、、

相続税は借金の様なもの、
なので何もしないということにリスクがあると認識することは重要、
そして借金なのでいかに減らすかを考えることも重要、
しかし相続税という借金を減らすためにさらに大きな借金を作ってどうするんだということ。

もちろんその借金に十分見合う収入があるものなら良い。
しかし今やっているやり方で相続税の納税資金すら現金で貯めれないなら、そのやり方でさらに借金をするのはやめた方が良い。
また節税額の20倍以上の商品を節税商品として売り込んでいる業者があるが、そんなものは節税商品ではなく、投資商品。
なのでフルローンで購入するなどありえない。
それほど投資商品として見合うなら、その業者が買っている。

考え方の一つとして、物件価格－節税額で投資に見合うかどうか考えるのは良い。

ちなみに借金をすると相続税が安くなるというのはウソ。

2019年03月12日

不動産業者失格

地主さん案件を担当しているので、基本的に一般の方の住宅購入の相談を受けることは少ないのですが、飛び込みでお客さんが来社されて、事務所に担当者がいない際は、私がお話しを聞くことがあります。

ほとんどの方が消費増税を気にされており、「早く土地を探さないと」とおっしゃっていますが、「消費税のことだけなら焦る必要ないよ」とお伝えします。

理由としては、
・そもそも土地には消費税がかからず、消費税がかかるのは建築費にだけ。2000万円の土地に2000万円の建物を建築する場合、増税による影響は物件価格の1％に過ぎないという前提がある。
・消費税が5％から8％に上がった際は、買い控えがあった。統計をとったわけではないが感覚的に増税分以上は土地の価格が下がった。何しろ選べる物件が増えた。今回は前回よりもこの傾向は少なそうだが焦ることはない。
・消費増税時は、政府が景気悪化を避けるため、住宅の様な大きな買い物には様々な施策が準備される。（今回は、住宅ローン減税+すまい給付金で増税2％くらいが補てんされ、さらに次世代住宅ポイントがつくので増税後に購入した方がお得だという話も）
・個人から購入する住宅はそもそも消費税がかからないので関係ない。

まとめ
焦って購入する必要はない。むしろ、家庭の事情に影響がなければ少し待った方が良い。ただし、不動産はひとつしかないのでこれだと思うものがあれば購入する。

この話をすると、一部の方は満足して、物件資料さえ見ずに帰って行かれる方も見えます。

私は不動産業者失格なのかも知れません。

2019年03月05日

不動産の取引価格のあれこれ（つづき）

売買する不動産業者には２種類あり、不動産を仲介する業者と不動産を買い取る業者があります。両方やる業者もあります。
前回お話しした通り、不動産を仲介する業者が出す査定価格は価格が高ければ良いというものではありませんが、不動産を買い取る業者が出す買取価格なら単純に高い方が良いということになります。
ちなみに当社では先代の社長である会長からの意向で不動産の買い取りは行っていません。
理由としては、業者として買い取りを行うと、安く売って高く買うことが業者に利益となり、売りたいお客さんとも、買いたいお客さんとも利害関係が反対になってしまうためです。

※不動産の一括査定をするサイトがありますが、これはほぼ仲介業者なのでこのようなサイトを利用して価格だけで業者を判断するのはお勧めしません。これが買取業者の一括査定であれば単純に一番高く購入してくれる業者でお願いすれば良いと思いますが、仲介で直接第三者に売却するより安くなってしまう可能性が高いです。

2019年02月26日

不動産の取引価格のあれこれ

以前、一物四価といって不動産には取引時価以外に税額の評価等、様々な評価があるというお話しをさせて頂きましたが、不動産の取引に関する価格においてもたくさんの価格があります。

(1)査定価格　時価ではない
(2)売出価格　時価ではない
(3)取引価格　時価
(4)買取価格　時価

実務的に気をつけないといけないポイントは「査定価格は時価でない」ということです。
例えば、不動産仲介業者Aが1000万円と査定し、不動産仲介業者Bが1500万円と査定した場合、多くの方はBの業者にお願いしたいと思われると思いますが、Bの業者が優良な業者とは限りません。
前述したことから、業者によっては仕事をさせていただくために高い査定を出すところもありますが、高い価格で売り出しをするとなかなか売れないだけではなく、印象が悪くなり、本来売れたであろう価格より安くないと取引できなくなってしまう可能性もあります。
良い査定とは、市場で最も高く売れる取引価格に近い価格であり、単に高い方が良い訳ではありません。