資産家通信

2023年01月27日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その１

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家　山本です。
ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第１回目は相続税の優先順位についてです。

相続対策の優先順位は、「分割・納税・節税」
相続対策と言えば、相続税の「節税対策」と思われがちですが、相続対策には、「分割対策(争続対策)」、「納税対策」、「節税対策」があり、相続対策の優先順位で言うと、「節税対策」は最後です。
相続税が節税になっても、納税できなければ失敗ですし、節税できたとしても、家族がケンカになってしまっては相続対策失敗です。
特に不動産における相続税の「節税対策」では、これを優先することにより、売却できず、納税資金及び分割調整資金を確保できなくなってしまったり、分けられなくなってしまうことで、争いの原因となってしまったりすることがあるため注意が必要です。

付言から始める相続対策セミナー
日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より
会場：知立市商工会館２階大ホール
　　※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、
　　　都合により、知立市商工会館に変更いたしました。
　　　お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。
お申込み等詳細はこちらをご覧ください。

タグ
　資産家通信　分割　納税　節税　法定相続人　法定相続分　相続争い　跡継ぎ　不動産　墓守　親戚づきあい　自宅　固定費　収益物件　相続税　納税資金　駐車場

2022年12月12日

駐車場付与率における空室率

この地域において、賃貸物件の入居率は駐車場の確保数にかなり影響を受けます。しかし、駐車場を確保することは同時に賃貸物件の収益性に影響を及ぼすため、昨今の新築提案では駐車場の台数がきちんと確保できていないものをしばしば見受けられます。十分な駐車場が確保できていない収支計画は絵に描いた餅となりうるので十分注意してください。また、お持ちの賃貸物件においては駐車場をきちんと確保するようにしましょう。

下記は、コンサルティング部門で調査した際のデータです。

賃貸住宅における駐車場付与率(1戸あたりの駐車場台数)における空室率の推移

　　　　　　　　　　空室率
0.5台未満　　　　　12.24％
0.5-1.0台未満　　　 8.19％
1.0-1.5台未満 5.64%
1.5-2.0台未満 2.82%

われわれとしては、駐車場付与率を単身なら100％、ファミリーなら150％以上をご提案しております。

2022年04月23日

地主さんが法定相続分について考えること【前遍】

相続対策の優先順位は、「(1)分割、(2)納税、(3)節税」だと何度もお伝えしてきましたが、本日は、分割に関しての実務的な問題点をお話しします。

「法定相続分」とは、民法で定められた相続人が取得する相続割合のことです。子どもであれば平等に分けるというのが原則です。

この平等に分ける「法定相続分」という法律と、地主さん特有の先祖伝来の「家を守る」「跡を継がせる」という感覚のギャップが、しばしば相続争いの原因となります。

跡継ぎ以外の子どもさんが、「みんな同じ子どもなんだから平等に分けよう。法律でも決まっているし。」という主張はごもっともです。

それでは、法定相続分以上に取り分を主張する地主さんの跡継ぎは欲張りなのでしょうか。

不動産はお金と違って細かく分けられないので相続争いの原因となるというお話は、今回は置いといて、「跡継ぎ」という観点でお話しします。

跡継ぎさんの「未来の時間、労力」に関して
墓守、地元のお寺、神社のお世話、村のお世話、地元のお付き合い、親戚づきあい。これを跡継ぎに引き継がせた場合は、相続後も跡継ぎさんは時間や労力的な負担を担っていくことになります。
引き継がれてきた「大きな自宅」や「習慣・伝統」を今後も継続させていくなら、やはりある程度、跡継ぎに資産を寄せる必要があります。大きな自宅や伝統等も相続を考える上で重要なポイントとなりますので、「どの様なものを、どれくらい引き継がせるか」考えておく必要があります。

跡継ぎさんの「未来の時間、労力」に関して
まず自宅が維持していけるかという問題があります。地主さんのご自宅は大きい場合が多く、固定資産税、光熱費、修繕費、剪定等の管理費等の固定費が高く、これを不動産の運用益からまかなっている場合がほとんどです。相続で収益物件が無くなってしまった場合、後継ぎは今までの生活が継続できなくなってしまう場合があります。
また、不動産運用が一定の規模以上になると、会社経営に似た側面を持ってきます。いくつかを持っていることで補完しあって、安定を保っています。例えば、収入が多い借入のある賃貸物件と収入が少ない駐車場です。相続税の納税資金が確保できない場合や賃貸物件の借り入れの返済が滞った場合は、換金性の高い不動産である駐車場を売却することによって「家」を守ります。これが相続の際、収益の少ない駐車場だけでは「家」を維持していくことが困難になってしまったり、借入のある賃貸物件だけになってしまうとこの運用が上手くいかなくなると「家」自体が破綻してしまったりする可能性があります。

後編へ続く・・・
　今回は、跡継ぎさんの未来のことについてお話ししました。次回は、同じく跡継ぎさんの過去についてとその考え方についてお話をします。

最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
こういったコンセプトで始めた「付言から始める相続対策セミナー」は、コロナを理由にずっと延期してしまっていますが、みなさんはぜひ考え、伝えていただきたいと思います。必要であれば、個別にご相談させていただきます。ホームページからでも承ります。ブログも更新中です！そして、動画も配信しています。まだ少しづつですが、基本的なことからわかりやすく図解を交えてお話しています。よかったら観てください。

タグ
　資産家通信　分割　納税　節税　法定相続人　法定相続分　相続争い　跡継ぎ　不動産　墓守　親戚づきあい　自宅　固定費　収益物件　相続税　納税資金　駐車場

2021年08月01日

No.２　建て替えした方が良いかも

古くなってきたアパートで考えること

No.２「次世代の方が建築する際の相続税より重要なこと」

前回、「(1)建替えしない方が良いかも」というお話をしました。
今回は建替えした方が良い場合のお話をします。
結論、「次世代の方が建て替えるなら、相続前に建て替えた方が良い」です。
理由は、まさに王道ですが、相続前に建て替えれば「相続税の節税」になるからです。建て替えるなら相続前に建て替えなければ損です。賃貸物件建築の大きな長所をムダにしてしまいます。
前回の賃貸物件の消費期限のお話しの中で返済が終了しても賃貸物件の消費期限が切れたわけではなく価値は残っているとお伝えしましたが、残念ながら建物は永久に持つわけではありません。
建物の状況や自分の人生、次世代の意向を加味しつつ、建て替えをするのであれば「いつにするのか」ということをある程度決めておくことで有効的な対策ができます。状況によってはかなり相続税の節税になる場合があります。

選択肢はこれだけあります。

築古物件をお持ちのオーナーさんは次の項目に従って、今後どうするかを、次世代の方と考えてみると良いかもしれません。

● 「自己利用」「売却」の可能性がある場合は建て替えしてはいけません。
40年くらい賃貸物件を継続することが前提となります。前回お話ししたように借入期間30年で、すぐに解体だともったいないことが多いので40年くらいは見といた方が良いです。（私は築30年に満たない物件を解体し、売却したことがありますが、、、理由は機会があれば、、、）

● 自己利用しない、売却しない「=（イコール）建築」ではありません。
みなさん、次世代の方のライフプランを考慮して、他の選択肢も検討してみましょう。ただし、基本的には、解体して何もしないというわけにはいきません。不動産は持っているだけで固定資産税や維持管理費がかかるため、どう活用するかを検討する必要があります。
活用方法としては主に４つ、(1)駐車場、(2)一般定期借地、(3)事業用定期借地、(4)アパート建築、(5)現状維持。この中でご自身と次世代の方のライフプランに合った活用方法を選択してください。相続税の節税を優先すると、せっかくの資産がご自身、次世代の方の負担となりかねません。

その選択肢の特徴、詳しくお話します

駐車場：自己利用、売却の可能性があるなら駐車場。
　　　活用すると、換金性や分割性、自己利用が長期にわたり阻害されるのが不動産の欠点ですが、
　　　不動産活用で唯一、これらが阻害されません。ただし、良く言われるように固定資産税が
　　　高くなります。多くの場合、1/3くらい稼働しないと赤字になります。

一般定期借地：主に個人の方が自宅を建築するために土地を貸すこと。
　　　地代は高くありませんが安定した収入となり、維持管理も楽です。ただし、借地借家法上、
　　　50年以上の借地期間が必要なため、50年間、次の世代、もしかしたらその次の世代含め
　　　て、自己利用、売却をしないということが前提となります。

事業用定期借地権：主に商業系建物を建築するために土地を貸す方法。
　　　借地借家法上、10年以上の借地期間で良いため、比較的、拘束力が無い状態で活用する
ことができます。しかし、商業目的の需要に応えるためには、一定規模の広さの土地が
必要でロードサイドなど土地としての条件が限られます。

賃貸住宅建築：売却という選択肢がない場合、居住系の土地を維持していくベストな
運用方法となりえます。また、相続税を節税することもできます。　ただし、借入期間を
通して賃貸経営がきちんと回ることが重要です。

良く分からない場合、「期限付き現状維持」という選択肢も。
借入を完済されると何かしなくてはと思われる方もいるようですが、現状維持で問題なければ問題ありません。ただし、前ぺージ図解の様に「築年数」、「自分の年齢」、「次世代の方の年齢」を加味して、何年くらいは現状維持しようと決めておくことが重要です。そして、その間の変化に応じて考えていけばいいわけです。中途半端なようですが、自己利用、売却等への方向転換も可能で、フットワークを保った選択肢です。
さらに、現状維持と決めたなら、10年くらいの計画でリノベーションや設備交換計画を立てておいた方が良いです。たとえば、築30年の物件を築40年まで、つまりあと10年くらい持たせようと考えた場合、現時点でキッチンが微妙な場合、早めに取り換えた方が良いです。粘って築35年時に交換しても、新しいキッチンは5年使用で解体となってしまいます。古くなってくるとお金をかけたくなくなるのは分かりますが、維持すると決断した以上、維持コストは覚悟しましょう。一通りの設備交換が終わるまで設備交換等の資本的支出が発生します。維持コストがかかったとしても、返済が終わっていればある程度の手残りは確保できるはずです。また、物件の質を一定に保つために何部屋かのリノベーションを検討するのも良いでしょう。築古物件はスラム化させないことが重要です。定期メンテナンスをしっかり行い、新しい物件より維持管理を手厚くしましょう。

どれかひとつにする必要はないんです！

実際、私がコンサルティングさせていただく際は、複合案になることが多いです。一部を売却して、一部に建築する等、活用方法を組み合わせて、賃貸運用のリスク回避、相続のための納税資金や分割資金の確保等、地主さん、次世代の方のライフプランやご希望に合わせてご提案させていただくことが多いですが、ご家族でどの様な方向性にするか考えておく必要があります。
もうすぐお盆です。この機会に次世代の方とお話しされてはいかがでしょうか？