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2022年04月23日

地主さんが法定相続分について考えること【前遍】

相続対策の優先順位は、「(1)分割、(2)納税、(3)節税」だと何度もお伝えしてきましたが、本日は、分割に関しての実務的な問題点をお話しします。

「法定相続分」とは、民法で定められた相続人が取得する相続割合のことです。子どもであれば平等に分けるというのが原則です。

この平等に分ける「法定相続分」という法律と、地主さん特有の先祖伝来の「家を守る」「跡を継がせる」という感覚のギャップが、しばしば相続争いの原因となります。

跡継ぎ以外の子どもさんが、「みんな同じ子どもなんだから平等に分けよう。法律でも決まっているし。」という主張はごもっともです。

それでは、法定相続分以上に取り分を主張する地主さんの跡継ぎは欲張りなのでしょうか。

不動産はお金と違って細かく分けられないので相続争いの原因となるというお話は、今回は置いといて、「跡継ぎ」という観点でお話しします。

跡継ぎさんの「未来の時間、労力」に関して
墓守、地元のお寺、神社のお世話、村のお世話、地元のお付き合い、親戚づきあい。これを跡継ぎに引き継がせた場合は、相続後も跡継ぎさんは時間や労力的な負担を担っていくことになります。
引き継がれてきた「大きな自宅」や「習慣・伝統」を今後も継続させていくなら、やはりある程度、跡継ぎに資産を寄せる必要があります。大きな自宅や伝統等も相続を考える上で重要なポイントとなりますので、「どの様なものを、どれくらい引き継がせるか」考えておく必要があります。

跡継ぎさんの「未来の時間、労力」に関して
まず自宅が維持していけるかという問題があります。地主さんのご自宅は大きい場合が多く、固定資産税、光熱費、修繕費、剪定等の管理費等の固定費が高く、これを不動産の運用益からまかなっている場合がほとんどです。相続で収益物件が無くなってしまった場合、後継ぎは今までの生活が継続できなくなってしまう場合があります。
また、不動産運用が一定の規模以上になると、会社経営に似た側面を持ってきます。いくつかを持っていることで補完しあって、安定を保っています。例えば、収入が多い借入のある賃貸物件と収入が少ない駐車場です。相続税の納税資金が確保できない場合や賃貸物件の借り入れの返済が滞った場合は、換金性の高い不動産である駐車場を売却することによって「家」を守ります。これが相続の際、収益の少ない駐車場だけでは「家」を維持していくことが困難になってしまったり、借入のある賃貸物件だけになってしまうとこの運用が上手くいかなくなると「家」自体が破綻してしまったりする可能性があります。

後編へ続く・・・
　今回は、跡継ぎさんの未来のことについてお話ししました。次回は、同じく跡継ぎさんの過去についてとその考え方についてお話をします。

最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
こういったコンセプトで始めた「付言から始める相続対策セミナー」は、コロナを理由にずっと延期してしまっていますが、みなさんはぜひ考え、伝えていただきたいと思います。必要であれば、個別にご相談させていただきます。ホームページからでも承ります。ブログも更新中です！そして、動画も配信しています。まだ少しづつですが、基本的なことからわかりやすく図解を交えてお話しています。よかったら観てください。

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2018年09月09日

資産家通信㉓　時代の変化に伴う不動産の考え方の違い

不動産が金融資産化していると言われて久しいですが、地方にいるとあまり実感できません。しかし、都心部の収益物件なんかはほぼ金融資産です。不動産も金融資産を判断するような視点を持つ必要があります。特に不動産は、金融資産の様に常に価格が目で見てわかるものではなく、価格の推移も緩やかななので上昇局面なのか、下落局面なのかを見落としてしまいがちです。

(1)賃料地価上昇→買った方が良い。売らない方が良い。借りるより買った方が得な場合が多い。
(2)賃料地価据置→どっちでもいい。
(3)賃料地価下落→売った方が良い。買わない方が良い。買うより借りた方が得な場合が多い。

不動産はずっと持っていた方が良いと言われる方がみえますが、それは持っているだけで資産額が膨れ上がっていった(1)の場合だけです。(1)の時代で生きてきた方は(3)を想像することも難しいかもしれませんが、(3)で使ってもない土地があるなら売った方が良いです。
また、(1)の時代は価格が高いだけでなく、売りやすいですが、(3)の時代は価格が低いだけではなく売りにくいです。今でも売れない不動産は山の様にあります。相続税評価上ではどんな不動産も資産となりますが、活用もできず、売ることも出来ない不動産は税金や手間がかかるので資産ではなく、負債です。

過去10年で見ると、リーマンショック以降は(1)でした。しかし、長期的な視点で見ると日本の土地は(2)→(3)へ移行していくのではないかと考えています。二極とも言われますし、もちろん将来のことは分かりませんが、時代の状況に応じて、対応が真逆になるということは覚えておかないといけません。

2018年08月04日

資産家通信(19)　キャッシュフローいろいろ

実務上、収益物件のキャッシュフローといっても様々の意味で使われています。

・収益100
　→100
・収益100－修繕費・管理費10
　→90
・収益100－修繕費・管理費10－固都税7
　→83（ＮＯＩ）
・収益100－修繕費・管理費10－固都税7－資本的支出12
　→71（ＮＣＦ）
・収益100－修繕費・管理費10－固都税7－借入金返済50
　→33
・収益100－修繕費・管理費10－固都税7－資本的支出12－借入金返済50
　→21

全く違う数字のことを同じ言葉で話しているので、どの数字のことを言っているのか意識する必要があります。
ちなみに、所得税は個人によって税率は異なるので考慮されないことがほとんどです。