２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その４　-　資産家通信

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2023年01月30日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その４

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家　山本です。

ブログをご覧いただき、ありがとうございます。

２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第４回目は、修繕費のお話しです。

民法改正と修繕費について

2020年4月から、賃貸借契約に関する民法のルールが変わりました。
改正後の民法では，「賃借人が、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないこと」が明記されました。
昔は入居者の方の入れ替えがあると大家さんが儲かると言われた時代もありました。退去補修費は入居者の方が多く負担してくれ、すぐに新しい入居者さんが決まり、礼金をもらって、さらには賃料を上げることができることもあったためです。
今では市場は変わり、入居者の方の入れ替えがある際は、故意過失がない限りは、退去費用は基本的に大家さん負担となりました。
ここまでは、この改正によりよく言われていることですが、大家さんの支出増の中でより準備が必要なものがあります。
それは、入居設備の増加です。
入居促進のため、また賃貸物件に求められる品質の向上のため入居設備が増加され、向上しました。
ウォシュレット、モニター付インターフォン、エアコン、防犯設備、新しいところで言うと宅配ボックスなど。
昔の賃貸物件にはガスコンロはなく、入居者の方が持ってくるのが当たり前でした。
しかし、今の新築賃貸物件にはシステムキッチンが完備され、大きな浴槽、大きな鏡の洗面台も設置されており、ものすごく品質が上がっています。
賃貸物件の設備の向上、及び増加は、同時に大家さんの負担の増加を意味します。
「管理責任は所有者にある」と言われるように、入居設備の補修や交換費用は大家さんの負担になります。
同じ時期に設置した設備はだいたい同じ時期に交換時期を迎えます。
エアコン１台8万円とすると4部屋交換するとなると32万円です。
給湯器一台7万円とすると4部屋交換するとなると28万円です。
すべての設備を交換しようとすると一体いくら必要で、いくら積立しておかなければいけないでしょうか。
この費用のことを「資本的支出」と言います。
昨年のセミナーで何度も出てきたので、言葉を覚えていただいている方も見えるかもしれません。
今後のセミナーでは、この資本的支出に関して、実務的な対応策をお話させて頂ければと思います。