資産家通信

2021年08月01日

No.２　建て替えした方が良いかも

古くなってきたアパートで考えること

No.２「次世代の方が建築する際の相続税より重要なこと」

前回、「(1)建替えしない方が良いかも」というお話をしました。
今回は建替えした方が良い場合のお話をします。
結論、「次世代の方が建て替えるなら、相続前に建て替えた方が良い」です。
理由は、まさに王道ですが、相続前に建て替えれば「相続税の節税」になるからです。建て替えるなら相続前に建て替えなければ損です。賃貸物件建築の大きな長所をムダにしてしまいます。
前回の賃貸物件の消費期限のお話しの中で返済が終了しても賃貸物件の消費期限が切れたわけではなく価値は残っているとお伝えしましたが、残念ながら建物は永久に持つわけではありません。
建物の状況や自分の人生、次世代の意向を加味しつつ、建て替えをするのであれば「いつにするのか」ということをある程度決めておくことで有効的な対策ができます。状況によってはかなり相続税の節税になる場合があります。

選択肢はこれだけあります。

築古物件をお持ちのオーナーさんは次の項目に従って、今後どうするかを、次世代の方と考えてみると良いかもしれません。

● 「自己利用」「売却」の可能性がある場合は建て替えしてはいけません。
40年くらい賃貸物件を継続することが前提となります。前回お話ししたように借入期間30年で、すぐに解体だともったいないことが多いので40年くらいは見といた方が良いです。（私は築30年に満たない物件を解体し、売却したことがありますが、、、理由は機会があれば、、、）

● 自己利用しない、売却しない「=（イコール）建築」ではありません。
みなさん、次世代の方のライフプランを考慮して、他の選択肢も検討してみましょう。ただし、基本的には、解体して何もしないというわけにはいきません。不動産は持っているだけで固定資産税や維持管理費がかかるため、どう活用するかを検討する必要があります。
活用方法としては主に４つ、(1)駐車場、(2)一般定期借地、(3)事業用定期借地、(4)アパート建築、(5)現状維持。この中でご自身と次世代の方のライフプランに合った活用方法を選択してください。相続税の節税を優先すると、せっかくの資産がご自身、次世代の方の負担となりかねません。

その選択肢の特徴、詳しくお話します

駐車場：自己利用、売却の可能性があるなら駐車場。
　　　活用すると、換金性や分割性、自己利用が長期にわたり阻害されるのが不動産の欠点ですが、
　　　不動産活用で唯一、これらが阻害されません。ただし、良く言われるように固定資産税が
　　　高くなります。多くの場合、1/3くらい稼働しないと赤字になります。

一般定期借地：主に個人の方が自宅を建築するために土地を貸すこと。
　　　地代は高くありませんが安定した収入となり、維持管理も楽です。ただし、借地借家法上、
　　　50年以上の借地期間が必要なため、50年間、次の世代、もしかしたらその次の世代含め
　　　て、自己利用、売却をしないということが前提となります。

事業用定期借地権：主に商業系建物を建築するために土地を貸す方法。
　　　借地借家法上、10年以上の借地期間で良いため、比較的、拘束力が無い状態で活用する
ことができます。しかし、商業目的の需要に応えるためには、一定規模の広さの土地が
必要でロードサイドなど土地としての条件が限られます。

賃貸住宅建築：売却という選択肢がない場合、居住系の土地を維持していくベストな
運用方法となりえます。また、相続税を節税することもできます。　ただし、借入期間を
通して賃貸経営がきちんと回ることが重要です。

良く分からない場合、「期限付き現状維持」という選択肢も。
借入を完済されると何かしなくてはと思われる方もいるようですが、現状維持で問題なければ問題ありません。ただし、前ぺージ図解の様に「築年数」、「自分の年齢」、「次世代の方の年齢」を加味して、何年くらいは現状維持しようと決めておくことが重要です。そして、その間の変化に応じて考えていけばいいわけです。中途半端なようですが、自己利用、売却等への方向転換も可能で、フットワークを保った選択肢です。
さらに、現状維持と決めたなら、10年くらいの計画でリノベーションや設備交換計画を立てておいた方が良いです。たとえば、築30年の物件を築40年まで、つまりあと10年くらい持たせようと考えた場合、現時点でキッチンが微妙な場合、早めに取り換えた方が良いです。粘って築35年時に交換しても、新しいキッチンは5年使用で解体となってしまいます。古くなってくるとお金をかけたくなくなるのは分かりますが、維持すると決断した以上、維持コストは覚悟しましょう。一通りの設備交換が終わるまで設備交換等の資本的支出が発生します。維持コストがかかったとしても、返済が終わっていればある程度の手残りは確保できるはずです。また、物件の質を一定に保つために何部屋かのリノベーションを検討するのも良いでしょう。築古物件はスラム化させないことが重要です。定期メンテナンスをしっかり行い、新しい物件より維持管理を手厚くしましょう。

どれかひとつにする必要はないんです！

実際、私がコンサルティングさせていただく際は、複合案になることが多いです。一部を売却して、一部に建築する等、活用方法を組み合わせて、賃貸運用のリスク回避、相続のための納税資金や分割資金の確保等、地主さん、次世代の方のライフプランやご希望に合わせてご提案させていただくことが多いですが、ご家族でどの様な方向性にするか考えておく必要があります。
もうすぐお盆です。この機会に次世代の方とお話しされてはいかがでしょうか？

2018年10月21日

資産家通信㉚　トヨタ経済圏の不動産

当社は愛知県の知立市で営業しており、隣接した自治体は豊田市、刈谷市、安城市となります。トヨタ自動車関連の企業が豊富にあり、子会社や孫会社だけではなく、あらゆる業種がその恩恵を受けています。私どもの不動産業も例外ではなく、好調で、他の都道府県の不動産業者の方とお話しさせていただいても、この地域は良い市場であると感じます。

この地域の不動産市場を予測する場合、「国立社会保障・人口問題研究所」の資料が引用され、この地域は2040年でも人口が減ってないので大丈夫だと言われることがありますが、私見としては大丈夫だとは言い切れないと思います。

前述の通り、この地域は不動産業にまで影響を与えるトヨタ経済圏です。地価の上昇理由としても自宅を建築するのために土地を購入される一般の方も与信力が高い（安定した企業に勤めているので借金をする力が強い）ことがあげられ、トヨタ自動車の関連企業、子会社、孫会社での雇用の確保、またそこで働いている方の需要を満たすためのあらゆる業種で雇用を確保しているため人口が微増し、地価も好調となっています。

しかし、過去を振り返れば、リーマンショック後のトヨタショックにおいては、マイナスの意味で強く不動産市場も影響を受けました。それまで2～3％で推移していた賃貸物件の空室率は一時17％程度になり、それに伴い賃料も下落しました。

自動車のことは専門ではありませんが、この地域において、この雇用を維持していくことができるのでしょうか。自動車が電気化してくると、一台の自動車を製造する部品の数が少なくなると聞きます。金属加工等の需要は継続していくのでしょうか。仮にトヨタ自動車のみが強くてもその業種のやり方が変わった時に、関連企業の雇用が確保できるとは限りません。東京に様々な業種があれば平均化しますが、一業種に頼った地域は、その業種が傾けば全体が傾いてしまいますし、業種のやり方は変われば強く影響を受けます。どの地域にも言えることですが、20年間、30年間大丈夫ですと言い切れる地域はないと思います。

人口予測は雇用状況等含めた現状が前提で予測されています。もしその前提が崩れれば人口の予測は大きくはずれ、不動産市場にも大きく影響を与えるでしょう。

2018年07月21日

資産家通信(7)　相続で揉めるかどうかに資産額は関係ない

「うちは税金かからないから相続対策は必要ないよ」と言われる方が見えますが、これは、
相続対策＝相続税節税対策だと思われているためだと思います。相続対策の優先順位の１番で
ある分割（争族対策）において資産額は関係ありません。

以前、お母さんと同居の長男さん、別居の次男さんの家系で、お母さんが亡くなったことにより
別居の次男さんから資産額の半分を請求され、お母さんの資産はほぼ自宅のみなので、自分が
住んでいる自宅を売却しなくてはいけないという旨の相談を受けたことがあります。
かわいそうなお話しでしたが、法定相続分は1/2ずつなのでどうすることも出来ません。
お母さんがご健在のうちであれば、遺留分減殺請求を加味した遺言等で対策は打てたのですが。

※遺留分減殺請求：遺言によっても侵害されない相続財産を分けてもらえる権利を請求すること。

2018年07月15日

資産家通信(2)　取引の出来ない認知症とボケの違い

高齢になると物忘れが多くなるものです。
取引の出来ない認知症と取引の出来るボケの違いは、実務の世界では線引きが難しいことが
多々あります。
不動産の売買において、最終的にその人が取引できるかの判断は司法書士さんがしますが、
下記の様な事例（本当にあった話）は認知症ではなく、ボケだと思います。

・メガネがないと騒いでいたら冷蔵庫に冷やしてあった。
・冷房を入れても涼しく感じず、体調がおかしくなったと言い張っていたら
　暖房になっていた。
・わたくし、山本が以前取引させて頂いたお客さんが後日、自宅の不具合で当社の矢澤が対応
　させて頂いた所、帰り際に「ありがとう。山本さん。」と言われた。

この程度のことは日常茶飯事です。