2023年01月29日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その３

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その３

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家　山本です。

ブログをご覧いただき、ありがとうございます。

２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

 

第３回目は不動産活用に対する考え方です。
 

不動産活用を「ほったらかしの運用」から
「考えて決断する経営・投資」という意識へ

不動産活用は資産活用と呼ばれ、ほっといても、かつての金利の高かった預貯金の様に少しずつお金を生んでくれるというイメージをお持ちの方も多いとお思います。
しかし、退去費用の家主負担の増加や、年間１％の賃料下落率等の市況の変化は、短期的には判断しにくいものですが、長期で考えた場合、大きく投資に影響を与えます。
築年の経過により賃料が下落し、支出が増加する賃貸経営においては、将来ボディブローのように収支を圧迫し、生活に影響を与えます。
自覚があれば、将来の収入減や支出増に備えて、現預金を積み立てていきますが、自覚せずに準備しておかなければ、気づいた頃には生活が破たんという事態にもなりかねません。
これまでの３０年とこれからの３０年を同じ様に考えていてはいけません。

また、そもそも「不動産活用は本質的にはすべて投資」です。
相続対策や資産活用というと投資ではないようなイメージを持たれる方も見えると思いますが投資です。
そして、地主さんは、無意識のうちにサラリーマン大家さんにならないように気をつけなくてはいけません。
これは、大きな覚悟を持たず、無意識に生活を危うくするような大きなリスクは取ってはいけないということです。
今や地主さんの中には負債比率が８０％、９０％を超えているような方も散見されます。
問題はその自覚がないことです。
プロの不動産投資ファンドやリートでさえ負債比率を４９％以下で抑えているにもかかわらず、知らず知らずのうちにとても大きなリスクを抱えています。

この相続対策、資産運用という名目の投資の失敗、及び賃貸経営のコントロールの失敗は今後問題となってくると思います。
今年は、投資ということに関して、また、具体的な資産のコントロールの仕方に関して、もう少しセミナー等でお話させて頂ければと思います。

 

 

付言から始める相続対策セミナー

日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より

会場：知立市商工会館２階大ホール

　　※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、

　　　都合により、知立市商工会館に変更いたしました。

　　　お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。

お申込み等詳細はこちらをご覧ください。

2023年01月28日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その２

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家　山本です。

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２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。
 

第２回目は相続対策よりも大切なことについてです。

「相続対策より生活対策を重視」そして「生活対策＝不動産運用の安定性の確保」

そもそも相続とは「世代を超えて生活を繋げていくということ」です。
相続を被相続人が亡くなるという「点」のみで考え、これを乗り切るためだけに相続税の節税に走るのは不十分であり、相続人の生活に不具合を生じさせる可能性があります。
多くの地主さんは不動産から生まれる収入の一部を生活費の足しにし、不動産から生まれる豊かさを享受しています。
つまり、地主さんにとって「生活の安定性＝不動産運用の安定性」ということになります。
そして、相続を乗り越えるという「点」だけでなく、相続分割後、相続人各々の方の生活が問題ないか「線」でを考えておくことをより重視すべきです。

地主さんの多くは、「いろんな不動産を持っている」ことで不動産運用を安定させていることが多いです。
例えば、借入をした賃貸物件で収入を得ながら、何かあった時のために売却できる駐車場も同時に所有するであるとか、そもそも跡継ぎ家が代々所有する大きな自宅を維持管理するためにある程度不動産収入が必要であったりもします。
これが相続によって分割されることにより、借入のある物件だけを所有してリスクを抱えてしまったり、不動産収入の減少により自宅の維持が難しくなってしまったりします。
これは相続対策で言う「納税対策」や「節税対策」とは全く関係なく、「不動産運用の問題」です。
相続を点で考えて、生きている人、資産を受け取る生きていく人の生活に悪影響を与えては本末転倒です。
相続を点で考えるのではなく線で考えなくてはいけません。
相続対策の土台は、「永続的に生活を繋げていくこと」です。
「世代を超えて不動産運用の対策を行う」ことが、「究極の相続対策と」なります。

 

付言から始める相続対策セミナー

日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より

会場：知立市商工会館２階大ホール

　　※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、

　　　都合により、知立市商工会館に変更いたしました。

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2023年01月27日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その１

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家　山本です。
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２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第１回目は相続税の優先順位についてです。

相続対策の優先順位は、「分割・納税・節税」
相続対策と言えば、相続税の「節税対策」と思われがちですが、相続対策には、「分割対策(争続対策)」、「納税対策」、「節税対策」があり、相続対策の優先順位で言うと、「節税対策」は最後です。
相続税が節税になっても、納税できなければ失敗ですし、節税できたとしても、家族がケンカになってしまっては相続対策失敗です。
特に不動産における相続税の「節税対策」では、これを優先することにより、売却できず、納税資金及び分割調整資金を確保できなくなってしまったり、分けられなくなってしまうことで、争いの原因となってしまったりすることがあるため注意が必要です。

付言から始める相続対策セミナー
日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より
会場：知立市商工会館２階大ホール
　　※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、
　　　都合により、知立市商工会館に変更いたしました。
　　　お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。
お申込み等詳細はこちらをご覧ください。
 

2022年04月23日

地主さんが法定相続分について考えること【前遍】

地主さんが法定相続分について考えること【前遍】

相続対策の優先順位は、「(1)分割、(2)納税、(3)節税」だと何度もお伝えしてきましたが、本日は、分割に関しての実務的な問題点をお話しします。

「法定相続分」とは、民法で定められた相続人が取得する相続割合のことです。子どもであれば平等に分けるというのが原則です。

この平等に分ける「法定相続分」という法律と、地主さん特有の先祖伝来の「家を守る」「跡を継がせる」という感覚のギャップが、しばしば相続争いの原因となります。

跡継ぎ以外の子どもさんが、「みんな同じ子どもなんだから平等に分けよう。法律でも決まっているし。」という主張はごもっともです。

それでは、法定相続分以上に取り分を主張する地主さんの跡継ぎは欲張りなのでしょうか。

不動産はお金と違って細かく分けられないので相続争いの原因となるというお話は、今回は置いといて、「跡継ぎ」という観点でお話しします。
 

跡継ぎさんの「未来の時間、労力」に関して
墓守、地元のお寺、神社のお世話、村のお世話、地元のお付き合い、親戚づきあい。これを跡継ぎに引き継がせた場合は、相続後も跡継ぎさんは時間や労力的な負担を担っていくことになります。
引き継がれてきた「大きな自宅」や「習慣・伝統」を今後も継続させていくなら、やはりある程度、跡継ぎに資産を寄せる必要があります。大きな自宅や伝統等も相続を考える上で重要なポイントとなりますので、「どの様なものを、どれくらい引き継がせるか」考えておく必要があります。

跡継ぎさんの「未来の時間、労力」に関して
まず自宅が維持していけるかという問題があります。地主さんのご自宅は大きい場合が多く、固定資産税、光熱費、修繕費、剪定等の管理費等の固定費が高く、これを不動産の運用益からまかなっている場合がほとんどです。相続で収益物件が無くなってしまった場合、後継ぎは今までの生活が継続できなくなってしまう場合があります。
また、不動産運用が一定の規模以上になると、会社経営に似た側面を持ってきます。いくつかを持っていることで補完しあって、安定を保っています。例えば、収入が多い借入のある賃貸物件と収入が少ない駐車場です。相続税の納税資金が確保できない場合や賃貸物件の借り入れの返済が滞った場合は、換金性の高い不動産である駐車場を売却することによって「家」を守ります。これが相続の際、収益の少ない駐車場だけでは「家」を維持していくことが困難になってしまったり、借入のある賃貸物件だけになってしまうとこの運用が上手くいかなくなると「家」自体が破綻してしまったりする可能性があります。

後編へ続く・・・
　今回は、跡継ぎさんの未来のことについてお話ししました。次回は、同じく跡継ぎさんの過去についてとその考え方についてお話をします。

最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
こういったコンセプトで始めた「付言から始める相続対策セミナー」は、コロナを理由にずっと延期してしまっていますが、みなさんはぜひ考え、伝えていただきたいと思います。必要であれば、個別にご相談させていただきます。ホームページからでも承ります。ブログも更新中です！そして、動画も配信しています。まだ少しづつですが、基本的なことからわかりやすく図解を交えてお話しています。よかったら観てください。

2021年12月01日

No.5　地主さんが土地を売却するということ

今回は、守り続けてきた土地を手放すまでの地主さんの葛藤をクローズアップしてお話をします。

相続において「土地」に対する価値観が変化してきました

15年くらい前に地主さんの相談を始めさせていただいた際、当時は土地を売却するということに関して、その言葉を発すること自体、タブーのような雰囲気がありました。

地主さんは、農家の方が多く、かつては農業を生業としていたので、田んぼや畑を売ることは生活の糧を減らしてしまうことでした。それゆえ、「たわけもの」の語源は、「田分け者」と言われることもあります。
その後、日本は高度経済成長時代に入り、人口の増加とともに地価も上昇していきました。専業農家の方は、兼業農家となっていきましたが、手間暇、費用をかけても土地を所有しておけば価格が上がっていったので、手放さない方が良い時代でした。住宅不足もありましので、農地に賃貸物件を建築すれば入居に困ることはありませんでした。それゆえ賃貸物件の建築は「土地活用」と言われました。

ところが、最近では先祖伝来の土地を維持・相続していくことは、困難になってきました。要因として、以下のように考えられます。
 

No.5　地主さんが土地を売却するということ (1)　賃貸物件建築における収支の悪化
理由：建築費高騰
　　　民法改正による修繕費の負担増
　　　社会的欲求に合わせた設備増による
　　　　資本的支出の増加
　　　供給過多、人口の頭打ち等

(2) 2015年相続税の増税、相続税の取得費加算の増税
　納税のため、相続した財産（土地や有価証券など）を売却する場合、財産を相続することによりかかる相続税のほかに、相続財産を売却したことによる譲渡税がかかります。そこで、相続から一定の期間内に売却する場合、相続税と譲渡税が相次いで課されることによる負担を軽減するために設けられた制度が「相続税の取得費加算」制度です。
以前は、譲渡していない土地等に対応する相続税相当額も取得費に加算されていたのですが、この改正により2015年以後に発生した相続については、相続した土地を売却しても、その譲渡した土地に対応する相続税相当額のみしか取得費に加算できないことになり、実質増税となりました。

上記のような理由から、税制のメリットは薄れ、不動産売買の特徴である、いくらで売れるかわからない、現金化するまで時間がかかる、そもそも売れるかわからない、というデメリットさが上回り、先祖伝来の土地を相続発生前に売却する方が増えてきました。
それでも、その決断をされるまでにほとんどの地主さんは迷われます。
「先祖伝来の土地を自分の代で売却してしまって良いのか」と。

「土地」ではなく、「資産」を守る
地主さんは先祖伝来の土地を守りたいと思うものですが、現代において、土地を守ることに固執すると、不動産の最有効利用や相続対策が上手くいけないだけではなく、将来、所有している人の負担となる不動産、いわゆる「負動産」となりかねません。
また、昨今の地主さんの相続をうまく行うためには一昔前に比べて現金がたくさん必要になってきました。資産における不動産比率が大きい地主さんは特に注意が必要です。


(1)　相続税（納税資金）
かつてはこの資金だけどうにかすれば良いという考えでした。しかし、相続の際、土地を売却して納税しようと考えている地主さんは注意が必要です。その様な土地は大きい場合が多く、価格と流動性が市況にかなり影響を受けます。2014年までであればそれを考慮しても税金面でメリットがありましたが現在の税法を考慮するとタイミングが読めない相続時の売却はリスクの方が大きいと考えています。

(2)　資本的支出
前述したように、賃貸物件は社会的欲求が増してきたことにより設備をどんどん増やしています。「所有権には管理責任」が伴います。良いシステムキッチン、良い洗面台、エアコン等、入居時につけて設備の管理責任は貸主にあります。修理、交換費用は貸主負担です。築年数が15年程度を迎え、借入があり収支が少ない物件はこの設備交換費用（資本的支出）も現金で相続しないと大変なことになります。

(3)　分割資金
かつて日本は家督相続と言って、長男が全部相続することが法律でも認められていました。今の法律ではすべての兄弟は平等です。地主さんの運用状態を見ていると多くの場合、一定の規模を保つことでバランスを保っています。一部が無くなると立ち行かなくなる状態です。このような中で相続により資産が分解されると先祖伝来の自宅さえ維持していけなくなります。現在、相続人さんは後継ぎ関係なく、法律で認められている通りに権利を主張される方が多くなってきました。各々の生活を守るために調整できるのが現金です。土地は細かく分けれません。

上記主に３つの理由により、地主さんの相続には現金がたくさん必要になってきました。相続税の納税資金だけでは足りません。子どもさん、お孫さんがどの様な生活を送ることができるか、円満な関係を維持できるかを考えて相続対策をする必要があります。

では、具体的に何から始めたらいいの？
そのためにはまず、みなさんにとっての資産を再定義し、子どもさん、お孫さんにとっての資産はどの様なものなのかを確認するところから始める必要があります。
年末年始でお会いする際は、このようなお話しをしてみてはいかがでしょうか。


今回で、「古くなったアパートで考えること」というテーマのお話しは最終回です。最後までお読みいただきありがとうございます。年明けより、新しく身近なテーマを取り上げ、シリーズ化して皆さまにお届けいたします。


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