資産家通信

2019年03月29日

アパートは「運用」ではなく「経営」という意識が重要(1)

賃貸物件は、新築当初に賃料が高くて、空室率が低く、修理するとこも少ないという良いことがすべて偏っていて、逆に築年数が経過してくると賃料が安くなって、空室率が高く、修理するとこが多くなるという大変なことが偏っています。それにもかかわらず、借入を組んでいる場合は長期間決まった返済をし続けないといけないので計画をしておく必要があります。昔の様に賃料が上がっていく時代はあまり気にする必要がありませんでしたが、今後は特に注意が必要です。
「運用」という言葉はほったらかしておいても大丈夫という感じですが、今後は特に「経営」という意識を持って、「経営計画」を練っておく必要あります。
たいそうなことの様に感じますが、賃貸物件の場合、ある程度予測がしやすいので、きちんとした情報を元にすればそれほど難しいことではありません。

2018年11月13日

資産家通信㉛　問題をなくすつもりで問題を作っている

相続に関して、事前に対策をしておくようにとお話ししていますが、実務上の問題として相続がいつ発生するか分からず、またその際、どのような状況になっているか分からないので細部まで決めきれないということは多々あります。現段階では跡継ぎさえも決めきれないという場合もあります。
また市場がどうなるか分からないという前提であれば、不動産活用を考える際は、なるべく柔軟な対応ができる状態にしておくことが望ましいと言えます。

しかし、こうった状況で相続対策を考えようとすると節税対策のみに走ってしまう場合が多く、これは、分割等、ややこしいこと考えなくてよく、一見、表面上はみんなにとって良い対策であると見えるためですが、分割の柔軟性をなくし、また、不動産運用の柔軟性をも失っていることが多々あります。
相続対策をしているつもりで、相続の問題を作ってしまっています。

※資産家通信(3)　タックスドリブン

2018年09月18日

資産家通信㉙　借入＝相続税節税対策ではない

「借金をすると相続税が安くなる」「借金を返すと相続税が高くなるから返さない」という方が見えますが、これは誤解です。
不動産における相続税の節税方法は、すべて不動産の取引時価と相続税評価の乖離を利用しているだけです。
金融資産は額面通り判断されます。つまり1億円現金を持っていれば相続評価も1億円となりますし、1億円の借金を持っていれば相続評価もマイナス1億円となるので、金融資産が相続税額に影響することはないのです。
賃貸物件の建築により相続税を節税させる場合、借金を1億円して建築される方も、現金１億円で建築される方も節税効果は同じです。
地主さんは比較的に金融資産が少ない傾向がありますが、賃貸経営の改善を相談される方の中には現金をたくさん持っている方も見えます。借金を返すと相続税が高くなると勘違いされている方も見えますが、前述の通り関係ありませんので、その現金を使う予定も運用する予定もない方には、借入金の返済をお勧めしています。

2018年09月14日

資産家通信㉗　一物四価

一物四価とはひとつの土地に４つの評価が存在することを言います。
(1)公示地価　　　　：公的収用や民間取引の基準（国交省）
(2)路線価　　　　　：相続税評価（国税庁）
(3)固定資産税評価額：固定資産税評価（総務省）
(4)実勢地価　　　　：取引時価

この評価の違いは気をつけないと大きな失敗を招きます。例えば、相続税を節税するための対策は、もちろん相続税評価で考えますが、相続税評価が下がったとしても、時価まで下げてしまう対策があります。優先すべき相続税の納税対策は時価評価で準備しなければいけないので節税対策にはなったが、納税できないという可能性もあります。
この観点から、私は不動産の取引時価がもっとも重要だと考えており、不動産の取引時価のもっとも近くにいる不動産業者として、相続コンサル、資産コンサルを行っています。

他の士業の方のコンサルとの違いとしては下記３点を重視していることです。
(1)不動産の時価
(2)不動産運用のキャッシュフロー（賃貸経営、生前の生活）
(3)付言（大切なものは何か考えていただく）

2018年09月13日

資産家通信㉖　横から見ると四角、上から見ると丸

賃貸物件の運用を賃貸経営とした場合、建築される地主さんは社長の様なものです。社長は意思決定をし、それに伴う責任を負わなければいけません。そして、建築にしろ、建て替えにしろ、その意思決定に際し、様々な立場の人が様々な視点から助言してくれます。

不動産業者であれば売却した方が良いというかもしれませんし、金融機関さんはなるべく大きな借入をする立派な建物を建ててほしいと思うでしょうし、建築業者さんもなるべく大きくて立派な建物を建ててほしいと思うと思います。税理士さんはその建築による相続税の変化を教えてくれるでしょうが、もっとも重要であるはずの賃貸経営の助言をする人はほとんどいません。

不動産管理業者である当社の社内でも、立場の違いによって意見に偏りがあります。建築提案を行う担当者はどうしても設定賃料を高くつけたいと思いますし、物件を入居者さんに紹介する賃貸仲介の担当者は設定賃料を安めにしたいと思います。建替えに関して、物件管理の担当者は補修個所や設備交換が多くなると早く建て替えをした方が良いと思うものです。

立場の違いによって、それぞれの見解が異なることは当然で、それぞれの意見を聞くことは重要です。その中で総合的に判断する必要があります。四角だと思ていたものは実際は円柱なのかもしれません。
特定の人に判断を委ねて意思決定しても構いませんが、その責任はすべて自身が負うことになります。

参照：資産家通信(13)　まともな人とまともじゃない人
 https://www.smile-shisan.com/blog/v/16/

参照：資産家通信(18)　賃貸物件の消費期限とキャッシュフロー
 https://www.smile-shisan.com/blog/v/22/