資産家通信

2023年01月29日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その３

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家　山本です。

ブログをご覧いただき、ありがとうございます。

２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第３回目は不動産活用に対する考え方です。

不動産活用を「ほったらかしの運用」から
「考えて決断する経営・投資」という意識へ

不動産活用は資産活用と呼ばれ、ほっといても、かつての金利の高かった預貯金の様に少しずつお金を生んでくれるというイメージをお持ちの方も多いとお思います。
しかし、退去費用の家主負担の増加や、年間１％の賃料下落率等の市況の変化は、短期的には判断しにくいものですが、長期で考えた場合、大きく投資に影響を与えます。
築年の経過により賃料が下落し、支出が増加する賃貸経営においては、将来ボディブローのように収支を圧迫し、生活に影響を与えます。
自覚があれば、将来の収入減や支出増に備えて、現預金を積み立てていきますが、自覚せずに準備しておかなければ、気づいた頃には生活が破たんという事態にもなりかねません。
これまでの３０年とこれからの３０年を同じ様に考えていてはいけません。

また、そもそも「不動産活用は本質的にはすべて投資」です。
相続対策や資産活用というと投資ではないようなイメージを持たれる方も見えると思いますが投資です。
そして、地主さんは、無意識のうちにサラリーマン大家さんにならないように気をつけなくてはいけません。
これは、大きな覚悟を持たず、無意識に生活を危うくするような大きなリスクは取ってはいけないということです。
今や地主さんの中には負債比率が８０％、９０％を超えているような方も散見されます。
問題はその自覚がないことです。
プロの不動産投資ファンドやリートでさえ負債比率を４９％以下で抑えているにもかかわらず、知らず知らずのうちにとても大きなリスクを抱えています。

この相続対策、資産運用という名目の投資の失敗、及び賃貸経営のコントロールの失敗は今後問題となってくると思います。
今年は、投資ということに関して、また、具体的な資産のコントロールの仕方に関して、もう少しセミナー等でお話させて頂ければと思います。

付言から始める相続対策セミナー

日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より

会場：知立市商工会館２階大ホール

　　※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、

　　　都合により、知立市商工会館に変更いたしました。

　　　お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。

お申込み等詳細はこちらをご覧ください。

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2022年10月29日

テナントリテンション

この地域の賃貸物件におきましては、ここ10年、賃貸借契約の初期費用を抑えるために、礼金といものがほとんどもらえなくなり、この文化がこのまま消滅するのかと思いましたが、最近、築浅、好立地物件で少しづつ息を吹き返しているようです。大家さんにとっては入退去時の収入が少し増えるという傾向で喜ばしいことですが、昔の退去時の様に、敷金礼金をもらっていて、原状回復費用の大部分を借主さんが負担してくれて、入退去があると大家さんは収入が増えるかもみたいな状態とは程遠く、退去があればほとんどの場合、大家さんの出費はかさみます。

また、社会的ニーズは年々高まっていきます。例えば、「チャイム→インターホン→モニター付きインターホン」みたいな感じで賃貸物件の全ての設備のスタンダードがどんどん上がっていくので、既存入居者さんが退去されるとこういった設備の交換や追加にもお金がかかります。

こうした状況の中で「テナントリテンション」というものが、より効果を高めています。テナントリテンションとは日本語で「入居者保持」と言い、あまりしっくりこないかもしれませんが、これも営業手法の一つとなります。空室になってしまった部屋に何とか入居してもらおうとがんばる営業ではなく、既存の入居者の満足度を上げ、長期で住んでもらうことで、転居時の補修費を抑え、空室損を抑えることによって安定的な収益を確保します。

具体的には、外壁塗装等の定期メンテナンスをきちんと行った上で、定期清掃を増やしたり、入居中のお部屋だとしてもインターホンをモニター付きに変更したり、宅配ボックスをつけてあげたりします。

常々お話ししているように賃貸物件は、ほったらかしの「運用」で長期にわたってうまくいった時代から、適宜、適切な判断をしないと長期的にうまくいくことが難しい「経営」となりました。

所有されている賃貸物件は、確かに以前は支出を抑えることで手残りを増やせました。しかし、今は、安定的に収益を確保するために適宜投資判断が必要です。そして、その資金を準備しておくために長期運用計画が必要です。

2019年04月09日

失敗シリーズ：欲張ると失敗する！

失敗シリーズ
不動産投資に関しては、投資なので確実に上手く方法は誰にも分かりません。ただし、今まで培てきた経験から不動産対策、相続対策に関しては、何をすれば失敗するかは分かっており、それをみなさんが把握することによって失敗を未然に防ぐことができます。

欲張ると失敗する！

不動産がたくさんあるのに相続税０円なのはやばいかもしれないません。一定の資産があれば一定の相続税がかかるのが原理原則です。不動産の時価と相続税評価のギャップを利用して節税対策をするのはセオリーですが、ウルトラCはありません。
相続税を1円でも払いたくないという欲にまみれて借金の恐ろしさを忘れると、節税できたとしても生活を崩壊させる可能性があります。

2019年03月17日

相続税＝借金？　なので、そして、しかし、、、

相続税は借金の様なもの、
なので何もしないということにリスクがあると認識することは重要、
そして借金なのでいかに減らすかを考えることも重要、
しかし相続税という借金を減らすためにさらに大きな借金を作ってどうするんだということ。

もちろんその借金に十分見合う収入があるものなら良い。
しかし今やっているやり方で相続税の納税資金すら現金で貯めれないなら、そのやり方でさらに借金をするのはやめた方が良い。
また節税額の20倍以上の商品を節税商品として売り込んでいる業者があるが、そんなものは節税商品ではなく、投資商品。
なのでフルローンで購入するなどありえない。
それほど投資商品として見合うなら、その業者が買っている。

考え方の一つとして、物件価格－節税額で投資に見合うかどうか考えるのは良い。

ちなみに借金をすると相続税が安くなるというのはウソ。

2018年07月29日

資産家通信(15)　土地のこと忘れちゃってる

2億円の土地に2億円の建物を建築した場合、4億円の投資をしたと考えなければいけませんが、先祖から受け継いだ土地の上に建物を建築する場合、土地の価値を忘れてしまうようです。

また、「2億円の建築で賃料が1400万円だから利回り7％ですよ。貯金していても利息がつかないのでお得ですよ」と言う変な人がいますが、4億円投資して1400万円なので3.5％です。もっと言うとその1400万円は新築1年目の単年度利益率なので投資性の判断基準として全く意味がありません。15年目は？20年目はどうなっているでしょう？

そもそもその1400万円から経費は控除されていますか？