2023年01月30日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その４

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その４

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家　山本です。

ブログをご覧いただき、ありがとうございます。

２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第４回目は、修繕費のお話しです。

 

民法改正と修繕費について

2020年4月から、賃貸借契約に関する民法のルールが変わりました。
改正後の民法では，「賃借人が、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないこと」が明記されました。
昔は入居者の方の入れ替えがあると大家さんが儲かると言われた時代もありました。退去補修費は入居者の方が多く負担してくれ、すぐに新しい入居者さんが決まり、礼金をもらって、さらには賃料を上げることができることもあったためです。
今では市場は変わり、入居者の方の入れ替えがある際は、故意過失がない限りは、退去費用は基本的に大家さん負担となりました。
ここまでは、この改正によりよく言われていることですが、大家さんの支出増の中でより準備が必要なものがあります。
それは、入居設備の増加です。
入居促進のため、また賃貸物件に求められる品質の向上のため入居設備が増加され、向上しました。
ウォシュレット、モニター付インターフォン、エアコン、防犯設備、新しいところで言うと宅配ボックスなど。
昔の賃貸物件にはガスコンロはなく、入居者の方が持ってくるのが当たり前でした。
しかし、今の新築賃貸物件にはシステムキッチンが完備され、大きな浴槽、大きな鏡の洗面台も設置されており、ものすごく品質が上がっています。
賃貸物件の設備の向上、及び増加は、同時に大家さんの負担の増加を意味します。
「管理責任は所有者にある」と言われるように、入居設備の補修や交換費用は大家さんの負担になります。
同じ時期に設置した設備はだいたい同じ時期に交換時期を迎えます。
エアコン１台8万円とすると4部屋交換するとなると32万円です。
給湯器一台7万円とすると4部屋交換するとなると28万円です。
すべての設備を交換しようとすると一体いくら必要で、いくら積立しておかなければいけないでしょうか。
この費用のことを「資本的支出」と言います。
昨年のセミナーで何度も出てきたので、言葉を覚えていただいている方も見えるかもしれません。
今後のセミナーでは、この資本的支出に関して、実務的な対応策をお話させて頂ければと思います。

 

付言から始める相続対策セミナー

日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より

会場：知立市商工会館２階大ホール

　　※一部お渡ししているパンフレットには、知立市中央公民館と表記がございますが、

　　　都合により、知立市商工会館に変更いたしました。

　　　お間違えのないよう、ご確認の上お越しください。

お申込み等詳細はこちらをご覧ください。

2023年01月29日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その３

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その３

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第３回目は不動産活用に対する考え方です。
 

不動産活用を「ほったらかしの運用」から
「考えて決断する経営・投資」という意識へ

不動産活用は資産活用と呼ばれ、ほっといても、かつての金利の高かった預貯金の様に少しずつお金を生んでくれるというイメージをお持ちの方も多いとお思います。
しかし、退去費用の家主負担の増加や、年間１％の賃料下落率等の市況の変化は、短期的には判断しにくいものですが、長期で考えた場合、大きく投資に影響を与えます。
築年の経過により賃料が下落し、支出が増加する賃貸経営においては、将来ボディブローのように収支を圧迫し、生活に影響を与えます。
自覚があれば、将来の収入減や支出増に備えて、現預金を積み立てていきますが、自覚せずに準備しておかなければ、気づいた頃には生活が破たんという事態にもなりかねません。
これまでの３０年とこれからの３０年を同じ様に考えていてはいけません。

また、そもそも「不動産活用は本質的にはすべて投資」です。
相続対策や資産活用というと投資ではないようなイメージを持たれる方も見えると思いますが投資です。
そして、地主さんは、無意識のうちにサラリーマン大家さんにならないように気をつけなくてはいけません。
これは、大きな覚悟を持たず、無意識に生活を危うくするような大きなリスクは取ってはいけないということです。
今や地主さんの中には負債比率が８０％、９０％を超えているような方も散見されます。
問題はその自覚がないことです。
プロの不動産投資ファンドやリートでさえ負債比率を４９％以下で抑えているにもかかわらず、知らず知らずのうちにとても大きなリスクを抱えています。

この相続対策、資産運用という名目の投資の失敗、及び賃貸経営のコントロールの失敗は今後問題となってくると思います。
今年は、投資ということに関して、また、具体的な資産のコントロールの仕方に関して、もう少しセミナー等でお話させて頂ければと思います。

 

 

付言から始める相続対策セミナー

日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より

会場：知立市商工会館２階大ホール

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2023年01月28日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その２

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第２回目は相続対策よりも大切なことについてです。

「相続対策より生活対策を重視」そして「生活対策＝不動産運用の安定性の確保」

そもそも相続とは「世代を超えて生活を繋げていくということ」です。
相続を被相続人が亡くなるという「点」のみで考え、これを乗り切るためだけに相続税の節税に走るのは不十分であり、相続人の生活に不具合を生じさせる可能性があります。
多くの地主さんは不動産から生まれる収入の一部を生活費の足しにし、不動産から生まれる豊かさを享受しています。
つまり、地主さんにとって「生活の安定性＝不動産運用の安定性」ということになります。
そして、相続を乗り越えるという「点」だけでなく、相続分割後、相続人各々の方の生活が問題ないか「線」でを考えておくことをより重視すべきです。

地主さんの多くは、「いろんな不動産を持っている」ことで不動産運用を安定させていることが多いです。
例えば、借入をした賃貸物件で収入を得ながら、何かあった時のために売却できる駐車場も同時に所有するであるとか、そもそも跡継ぎ家が代々所有する大きな自宅を維持管理するためにある程度不動産収入が必要であったりもします。
これが相続によって分割されることにより、借入のある物件だけを所有してリスクを抱えてしまったり、不動産収入の減少により自宅の維持が難しくなってしまったりします。
これは相続対策で言う「納税対策」や「節税対策」とは全く関係なく、「不動産運用の問題」です。
相続を点で考えて、生きている人、資産を受け取る生きていく人の生活に悪影響を与えては本末転倒です。
相続を点で考えるのではなく線で考えなくてはいけません。
相続対策の土台は、「永続的に生活を繋げていくこと」です。
「世代を超えて不動産運用の対策を行う」ことが、「究極の相続対策と」なります。

 

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2023年01月27日

２０２３年４月２２日相続対策セミナーに向けて　その１

こんにちは。野村開発株式会社資産コンサルティング家　山本です。
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２０２３年４月２２日（土）開催予定のセミナーに向けて、皆さまに知っていてほしいことをお伝えしてまいります。

第１回目は相続税の優先順位についてです。

相続対策の優先順位は、「分割・納税・節税」
相続対策と言えば、相続税の「節税対策」と思われがちですが、相続対策には、「分割対策(争続対策)」、「納税対策」、「節税対策」があり、相続対策の優先順位で言うと、「節税対策」は最後です。
相続税が節税になっても、納税できなければ失敗ですし、節税できたとしても、家族がケンカになってしまっては相続対策失敗です。
特に不動産における相続税の「節税対策」では、これを優先することにより、売却できず、納税資金及び分割調整資金を確保できなくなってしまったり、分けられなくなってしまうことで、争いの原因となってしまったりすることがあるため注意が必要です。

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日程：２０２３年４月２２日(土)１０：００より
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2022年04月25日

地主さんが法定相続分について考えること〈後編〉

地主さんが法定相続分について考えること〈後編〉 今日は先日お話した分割に関しての実務的な問題点の後編をお話しします。

令和の時代はすべてが平等です。跡継ぎ以外の子どもさんからは、男女差や出生順などいつの時代の話だと云わんばかりの主張をされます。跡継ぎさんの難しい立場について、考えました。
前回は、跡継ぎさんの未来のことについてお話ししました。今回は、同じく跡継ぎさんの過去についてとその考え方についてお話をします。

跡継ぎさんの「過去の時間、労力」に関して
親が高齢になると、相続前に前述した地元のお付き合い等は相続前に引き継がれている場合が多いです。また、同居の苦労もあります。実務において意外と多い不満が、「旅行に行けなかったこと」です。同居している親が高齢になり、体が不自由になってくると遠出しにくくなります。例えば６０歳定年時に、親が８０歳、それから２０年近く行動が制限され、相続の際には自分が遠出するのが大変になる。独立した兄弟は好き勝手いろんな場所に出かけていた。些細なことに感じるかもしれませんがこの様なことの積み重ねが相続争いの原因となります。「家」を守るために費やした時間や労力を軽視するべきではありません。これは「法定相続分」には考慮されません。

跡継ぎさんの「過去のお金」に関して
跡継ぎさんが同居されている場合、共同でお金の管理をされている場合があります。生活費、医療費、介護費等が親子双方の財布から出し入れされている場合や不動産運用の資金管理を子どもさんに任せている場合がありますが、相続では明確に個人ベースで資産を分ける必要がありますので注意が必要です。
賃貸物件の大規模修繕用に資金を積み立てていたとしても、法定相続分で分割となると、跡継ぎが賃貸物件を相続した場合、大規模修繕用の資金は別の子に相続させなければならなくなり、安定的な賃貸物件の運用ができなくなってしまう場合があります。

少し詳しい方は、「特別寄与料」という言葉をご存じかもしれません。これは、「亡くなった方に対して、介護などの労務を提供していた親族が相続人に、その寄与に応じて請求できる金額」のことですが、実務において、「特別寄与料」という言葉がでてきた時にはすでにモメにモメている時です。また、第三者が、各々が納得できるような算定はできません。

跡継ぎ以外の子どもさんからしたら、「同居していて金銭的な援助も受けていただろう」という意見が出ることもあります。そしてまさにその通りな場合も多いです。

各々の「家」はすべて違い、第三者が算定することはできません。そのため被相続人である親が上記のようなことを考慮し、資産の分け方を決めておく必要があります。

相続に「たては〇、よこは×」というものがあります。これは、２人いる親のうち、1人目の親が亡くなった場合の相続は、もう一方の親がある程度相続を仕切るためモメにくいが、最後の親が亡くなる際の相続は、子ども同士での話し合いになるのでモメやすいというものです。家系図で見て、上の代の親と下の代の子がいる相続はモメにくいが、同列で横並びの子ども同士での相続はモメやすいということです。
乱暴な言い方をするならば、親が決めたことなら、完璧でなくともある程度みんな従うということです。

不完全な内容でも、一生懸命に考えていただくことが相続対策で最も重要な子どもさんを争わせない対策である分割対策となりえます。

最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
こういったコンセプトで始めた「付言から始める相続対策セミナー」はコロナを理由にずっと延期してしまっていますが、みなさんはぜひ考え、伝えてください。必要であれば、個別にご相談させていただきます。ホームページからでも承ります。ブログも更新中です！そして、動画も配信しています。まだ少しづつですが、基本的なことからわかりやすく図解を交えてお話しています。よかったら観てください。

 


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